FAQ — Purchasing Land in Thailand

Abstract — Frequently asked questions when purchasing land in Thailand are briefly answered in English in this contribution below. For more details on certain topics, links are given to URLs or references to printed publications.

Zusammenfassung — Häufig gestellte Fragen bei Grundbesitz und Grunderwerb in Thailand werden in knapper Form in Englisch im folgenden Text beantwortet, in Deutsch jedoch in einem separaten Beitrag: Grunderwerb in Thailand.



1. CAN FOREIGNERS OWN LAND IN THAILAND?
Foreigners are not allowed by Thai law to own land. There are a few exceptions if one invests millions of dollars in Thailand, and if a foreigner has become a Thai national, but these solutions are reserved to a minority of people and are not dealt with herein. However, there are a few routes for foreigners to acquire possession and to achieve control over landed property, including freehold ownership over a house built on a land, but not freehold ownership over that land. There are 4 types of contracts that should come into consideration for holding land: lease­hold, company formation, usufruct, and mortgage or loan.
Leasehold (1), usually for 30 years (2) and with optional extension;
Formation of a Thai limited company (3) (with less than 50% of shares hold by foreigners), which is a legal entity separate from its share­holders and directors, and the company owns the assets, e.g. land;
Usufruct (4), usually for lifetime (5).
These types of contract can be used (alone or some of them in combination) as a route to land "ownership".
Mortgage (6) does not imply the usage of a mortgaged land by the mortgagee, but can provide some extra control when applied in combination with the aforementioned routes.
Please refer to the following main source (in English) for exhaustive details: a) search in Thaivisa.com and its Real Estate Forum for relevant contributions; b) a sample of a leasing agreement.
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(1) การเช่า Kan-chao (in English phonetic transcription: 'garn-chao').
(2) การเช่ามีกำหนด ๓๐ ปี Kan-chao mi kamnot samsip pi (in English phonetic transcription: 'garn-chao mee gum-nord sarm-sib pee').
(3) บริษัทจำกัดในประเทศไทย Borisat chamkat nai Prathet Thai (in English phonetic transcription: 'bori-sut charm-gut nai pratayt tie').
(4) สิทธิเก็บกิน Sitthi-kep-kin (in English phonetic transcription: 'sitee-keb-kin').
(5) สิทธิเก็บกินตลอคขีวิต Sitthi-kep-kin talot chiwit (in English phonetic transcription: 'sitee-keb-kin talord cheewit').
(6) การจำนอง Kan-chamnong (in English phonetic transcription: 'garn-chum-nong').

2. IS THERE ANY TITLE DEED FOR LAND?
There are different types of land title documents. The highest ranking title is called โฉนดที่ดิน (Chanot-thi-din, in English phonetic transcription: 'Janod-tee-din'), or short โฉนด (Chanot). It is a true land title deed that guaranties freehold and other rights (e.g. leasehold, mortgage, usufruct), and is issued by an office of the Land Department. In rural areas there is often found land with น. ส. ๓ ก. (N. S. 3 K.) and น. ส. ๓ (N. S. 3) land documents (in English phonetic transcription: 'Nor Sor Sahm Kor' and 'Nor Sor Sahm'). These are lower ranking but they can be used in almost the same way as the chanot document. There is land vested with further types of documents, and even without any documents, and obtaining ownership over such land should generally not be considered. More details on land title documents in Thailand under Baan Sammi Blogs, or under Baan Sammi Briefcase 4.

3. WHAT ARE THE UNITS OF AREA MEASUREMENT?
There are three units: rai, ngan and tarang-wa.
1 rai = 4 ngan = 400 tarang-wa = 1,600 square meters = 0.16 hectares = 1,914 square yards = 0.4 acres
1 ngan = 100 tarang-wa = 400 square meters = 478 square yards
1 tarang-wa = 4 square meters = 43 square feet = 4.8 square yards
1 square yard = 0.84 square meters = 0.21 tarang-wa
1 acre = 4,047 square meters = 2.53 rai
In adverts, a common abbreviation such as 4‑2‑12 means 4 rai, 2 ngan and 12 tarang-wa, or 4.53 rai.
Further information on units of area measurement under Baan Sammi Briefcase 4, area conversion online under convert-me.com.

4. WHAT IS THE EXCHANGE RATE OF THAI CURRENCY?
The currency in Thailand is called Thai Baht (THB), or short Baht. Below is given the interbank exchange rate (ask price) for different calendar years, first the average rate, then the highest and lowest rates.
EUR (2008) ... Euro to Baht = 1 : 48.8 --- 54.1 --- 43.5
EUR (2007) ... Euro to Baht = 1 : 44.5 --- 47.5 --- 41.1
EUR (2006) ... Euro to Baht = 1 : 47.7 --- 49.5 --- 46.1
EUR (2005) ... Euro to Baht = 1 : 50.1 --- 52.9 --- 48.1
EUR (2004) ... Euro to Baht = 1 : 50.1 --- 53.3 --- 46.8
EUR (2003) ... Euro to Baht = 1 : 47.0 --- 49.9 --- 44.3
EUR (2002) ... Euro to Baht = 1 : 40.7 --- 45.5 --- 37.8
EUR (2001) ... Euro to Baht = 1 : 39.9 --- 41.6 --- 38.2
EUR (2000) ... Euro to Baht = 1 : 37.1 --- 40.9 --- 34.4
EUR (1999) ... Euro to Baht = 1 : 40.4 --- 43.9 --- 37.6
CHF (2008) ... Swiss Franc to Baht = 1 : 30.8 --- 33.6 --- 26.3
CHF (2007) ... Swiss Franc to Baht = 1 : 27.1 --- 29.5 --- 24.9
GBP (2008) ... British Pound to Baht = 1 : 61.5 --- 67.7 --- 51.1
GBP (2007) ... British Pound to Baht = 1 : 65.1 --- 70.6 --- 60.1
USD (2008) ... US$ to Baht = 1 : 33.3 --- 35.5 --- 28.9
USD (2007) ... US$ to Baht = 1 : 32.5 --- 36.1 --- 29.1
CAD (2008) ... Canadian $ to Baht = 1 : 31.3 --- 33.7 --- 27.4
CAD (2007) ... Canadian $ to Baht = 1 : 30.4 --- 34.8 --- 27.6
AUD (2008) ... Australian $ to Baht = 1 : 28.3 --- 33.1 --- 21.6
AUD (2007) ... Australian $ to Baht = 1 : 27.2 --- 29.8 --- 25.3
Online currency converter under oanda.com.

5. WHAT ABOUT THE LAND TRANSFER FEES/TAXES?
Apart from the sale price, there are fees and taxes that have to be paid whenever a property is bought or sold. Because of the complex and locally different taxing system, it is difficult even to estimate the amount that has to be paid. According to my experience, the amount due is low (in the district of Doi Saket) as compared to the sale price, usually much lower than 5%. These fees/taxes have to be paid cash at the office of the Land Department while executing the transfer and issuing the documents. Only two items (out of about 10) affect the amount considerably: a) registration fee (ka-jod-tabien) of 2% (in Doi Saket!) of the assessed value of the land, b) taxes (ka-pa-see) 0.5-3%. The amount of the registration fee depends on the assessed value (determined by the Land Department), not on a market value or the sale price, whereas the tax amount depends either on the assessed value or the sale price, whichever is higher. The assessed value may differ consider­ably, e.g. half or double of the sale price. Further, there are several exemptions from paying property sales tax. It is recommended that the buyer and seller agree before­hand upon who has to pay for the fees and taxes, and this agreement should be included as a paragraph in the sales contract. It is common that both parties pay 50% each, but not uncommon are also the following agreements: seller 100%, or buyer 100%; and uncommon but possible is the agreement that the buyer pays 100% of the transfer fees and the seller 100% of the taxes.

6. WHAT EXTRA EXPENSES SHOULD I CONSIDER WHEN BUYING LAND?
Apart from the sale price, land transfer fees and tax, the following expenses should be considered (but are not relevant in every case): Lawyer (2,000-15,000 Baht), soil to fill up the land (60,000-150,000 Baht per rai), bridging a small water ditch or canal to get access to the land (6,000-12,000 Baht), connection to a nearby water pipe (2,000-5,000 Baht), connection to a nearby 220 V electricity line (2,000-5,000 Baht), connection to a nearby telephone line (6,000-25,000 Baht).

7. WHAT SHOULD I CHECK UP IN A PROPERTY?
Prior to buying a land, with or without a house on it, you should check up chiefly the following issues:
Area and location: peaceful area, drug area, squatter locations; area prone to flood; area with noisy karaoke-shops, noisy factories and manufactories, noisy neighbors; location exposed to traffic noise, area exposed to air-pollution from traffic, location exposed to bad smell from nearby factories, crematory, pig farm, chicken farm, garbage deposits or often burning down garbage; views to the surroundings; possibility of future negative change in the location and area.
Roads: passable by motorbike, saloon car, pick-up and truck; sections of roads subject of flood; proximity/distance to main roads, shops, restaurants, hospitals, markets, supermarkets and to the city; traffic jam during rush hours in city areas you have to pass through; access to the land by a private or public road.
Technical infrastructure: mains electricity (220 V) line and distance to connect with; mains water pipe (village water) and distance to connect with, supplementary private water storage facilities, necessity of drilling a well and constructing an irrigation system; telephone line and distance to connect with, mobile phone signals strong enough.
Characteristics of the land: subject to flood during raining season, necessity to fill up the land with soil, necessity of drainage, quality of soil (juvenile prime land or ready filled-up land with garbage deposits under the surface); fencing the boundary; bridging a public canal along the boundary to get access to the land.
Characteristics of an existing house: foundation and construction defects; wood decay caused by termites, and fungus on walls; leaking water pipes, insufficient drainage of rain water, leaky roof and defect ceiling.
Legal: high-ranking chanot, proof that the title deed represents that specific land in the real, boundary poles invisible (buried), or visible but not corresponding in number or location as shown from the title deed (re-measurement of the boundary should be considered); if more than one owner, do all agree to sell or not; do the buildings on the land belong to the owner of the land or to somebody else (check house documents); are there any rights on the land in favor of somebody else or not.

8. WHY TO FILL UP THE LAND WITH SOIL?
Most of the land offered is plain rice fields. Even without any irrigation from canals, rain will wet the field and make it temporarily impassable. Consequently, one should fill up the land with soil, at least some parts of it, to raise the level, generally the access and driveway to the same level as a sealed road nearby. Further, the base level of the house is best to be somewhat (e.g. 10-40 cm) higher than the driveway, for better drainage, and the garden around the house and driveway a little bit lower than the driveway, but higher than the level of the rice field, to plant and grow trees successfully. Most of the rice fields offered show a level which is between 50 and 100 cm lower than a nearby country road. Hence an average fill-up will reach up to 100 cm height, for which one should calculate costs for delivered soil of between 60,000 and 150,000 Baht per rai. I recommend to buy delivered soil (cheap soil from deeper ground, suitable for driveway and base for the house), and, for rising the level of the garden, to drag soil out of a part of the own land to form a pond.

9. IS IT BENEFICIAL TO BUY LAND WITH A READY-BUILT HOUSE OR TO BUY PLAIN LAND AND BUILD MY HOME THROUGH A CONTRACTOR AND ARCHITECT?
In nearly all cases it is considerably cheaper to buy plain land and to plan the house by yourself, and choose the right architect and contractor. Also, it is most often considerably cheaper to buy plain land plus soil to fill up the land, rather than ready filled-up land, and ready plots in real estate compounds. An architect and contractor are necessary, and, in addition, a manager/translator permanently throughout the process of building the house, otherwise you will unlikely get what you want.

9a. Please, take into consideration that building a house in Thailand, and trying to approach a nearly Western quality standard, can become a nightmare, especially if you are not aware of the way how Thai people behave and act, and if you lack basic knowledge and practice in planning and construction of a house. Do read some contributions on this topic in the Thailand Forum, e.g. "Having a House Built" by KhunDennis who summarizes that "getting [his house] done has to be the worst experience of [his] life, no question about it. One totally frustrating experience after another. Dealing with people with a childish attitude, poor work ethics, lack of concern for quality, and contractors losing interest in the project when nearing completion ...".

10. DO I NEED A LAWYER FOR PURCHASING LAND?
There is no Thai law stating that you must have a lawyer for executing the legal transfer of land, or for setting a lease or usufruct, or to encumber a land with mort­gage, or for similar legal actions. If the buyer and seller agrees on all details, have a written sales contract (in Thai language), have all necessary documents avail­able, e.g. Thai identity card and family paper, then you can just show up at the relevant land office of the Thai Land Depart­ment, probably in most cases with­out a prior appoint­ment date, and apply there for the land transfer which, in simple cases, will rarely take more than two hours to be done. For the sales contract in Thai, you may use a standard form that can be bought from any stationary shop, or seen from the online Baan Sammi Brief­case 1. For your free private use, a tri-lingual sales contract (Thai, English, German) can be found in the same Brief­case, too. Although it seems to be very simple to execute the legal transfer of land at the land office without the assistance of a lawyer, I would only recommend you to do so if your Thai wife purchases the land and you are foreigner, if you can read and speak Thai and fully under­stand what's going on, and if you both have thoroughly checked and ruled out any legal or other restrictions of the land to buy. In all other cases, a lawyer should be consulted and probably engaged, especially if there are any uncertainties of current owner­ship of the land, uncertainties of its boundaries, or if you want to settle a 30 year lease, just to mention a few examples. Further, clearly instruct the lawyer what you want him to do, and require confirmation and proof. You should expect to pay for his service an amount bet­ween 5,000 and 15,000 Baht, or even more for extensive tasks. Usually, the first consultation is free-of-charge. As I wish to stay independent, I restrain from recommending a certain lawyer. To clients, who I know in person, or whom I am in contact for a sufficiently long time, a selective list of lawyers in Chiang Mai is avail­able on request.

11. MOSQUITOES — HOW TO MINIMIZE OCCURRENCE OF MOS­QUITOES THROUGH HOUSE LOCATION AND CONSTRUCTION
Mosquitoes do occur in the Chiang Mai plain, adjacent hills and mount­ains, but hardly occur excess­ively aggressive or in very large and crowded populations. Seasonal differences in their occurrence are not very pronounced, but you should expect more populations to occur during raining season, whereas daily occurrence is mostly confined to hours in the morning and, more numerous, to one or two hours in the evening. One should expect mosquitoes to occur more frequent on the country­side with their huge rice fields and irrigation canals rather than in urban areas. How­ever, it seems the contrary to be more likely. Probably there are more mosquitoes breeding and surviving in some low urban areas with puddles and widely dispersed garbage, where surface water cannot drain easily. Hence there is hardly to deduct a general rule for best locating a house, but a location exposed to sun and wind probably achieves a better protection against mosquitoes than a shady one without any breeze. Areas with ponds and rice fields are usually inhabited by birds, fish and many other animals that won't mind to have mosquito larvae as their diet. Ponds should have a steep bank and no flat water level areas. The water level may vary con­sider­ably over the months, due to heavy rain fall, long pronounced dry season, and irregular amount of water supply in the irrigation canals. All these are not good conditions for mosquito larvae to develop. A house should be built on a (much) raised level against its immediate surroundings. A veranda or balcony on a first floor will rarely visited by mosquitoes whereas a ground-floor terrace will be unusable to humans without extra protection measures in the evening. Any out-door sitting area should be built in a way that causes air moving like in an air channel, and be supple­mented by a fan. Mosquito screens are necessary on all windows and exterior doors at ground-level and recommended on the upper floor. In case you wish to design a garden unfriendly to mosquitoes, then follow these rules: The garden should be sunny, containing not many plants, these far away from the house (e.g. by a wide spaced terrace, areas with gravel), avoid any dark colours, choose white and light colours, plant species of trees with an open crown rather than with tight foliage, restrain from ground-cover plants, do prefer drought-resistant and succulent plants which hardly need watering.

12. VIEWS — WHAT SHOULD I CONSIDER IF VIEWS ARE A MAJOR CRITERION FOR PURCHASING A PROPERTY?
If you wish to get, and keep, a good view from house and garden beyond the plot boundary, then location, size, shape and exposition of a plot of land should be considered carefully. Far view is best during late rainy season and succeed­ing early cool season, whereas during some time in hot season you might not be able to see Doi Suthep / Doi Pui from nearby areas (e.g. even not from the city of Chiang Mai) due to air pollution.
Location within the Chiang Mai basin: Most plots of land are offered for sale within the flat, long and wide Chiang Mai basin. From many locations within this basin, you can see the eastern mountain range and foot-hills, the western mountains includ­ing Doi Suthep / Doi Pui, and the northern hills. Views are more restricted within the middle and more southern basin area, and the basin's margins are best for a year-round view to the nearby mountains. Most people favor a view during the after­noon and evening, when there is more free time avail­able, over a view during the morning. If so, a view towards east and north is more appreciated than a view towards west, as the latter means a view against the sun. In the evening, the eastern mountain range and northern hills are often wonder­fully illuminated by the setting sun, whereas the sun­set over Doi Suthep / Doi Pui in the west is early and short, and dazzling the eyes, but can be fascinat­ing, too. Given these facts, the most preferred locations (within the basin) for best mountain views are those in north-eastern San Sai district and in Doi Saket district on the left side of Chiang Mai - Doi Saket road (#118), and to some extend on the right side of that road. In our map, this area is marked by the grid values C6—E8—D10—B8—C6.
Location on the foot-hills around the Chiang Mai basin and beyond: If you are located very close to the foot-hills, or within the mountains, you might have the advantage of an astonish­ing view segment, or even panoramic view, to nearby slopes, hills, or into a valley, but you rarely can see the more remote mountains and mountain ranges. There, every location has its individual view potential. In the map, areas with good individual views in the north and east are beyond the line C2—B8—F11—L11, and areas in the mountain­ous west of Hang Dong, M0—J1.
Size, shape and exposition of land: Establish­ing buildings and grow­ing trees on neigh­boring land can cut any views. A large size of the own land, the right shape and exposition can help to lower the risk of views to be cut.
Further measurements to keep views is to built a two-storey house rather than a single storey house, to keep a view corridor by digging a large and long pond, and by purchas­ing the neigh­boring rice-field.

FAQ — Grunderwerb in Thailand

Zusammenfassung — Häufig gestellte Fragen bei Grund­besitz und Grunderwerb in Thailand werden in knapper Form beant­wortet. Für genauere Infor­matio­nen zu einzelnen Themen sind Links auf URLs und Literatur­hinweise ange­geben.



1. DÜRFEN AUSLÄNDER IN THAILAND GRUND­STÜCKE ERWERBEN?
Einem Ausländer ist es in Thailand nicht erlaubt, Eigen­tümer eines Grund­stücks zu werden! Es gibt hiervon jedoch ein paar Aus­nahmen: Für besonders vermö­gende Personen­gruppen bei bestimmten Formen des Invest­ments in Thai­land, und für Ausländer, die thailän­dische Staats­bürger geworden sind, besteht die Möglich­keit zum Grund­eigentum. Auf diese Ausnahme­möglich­keiten wird hier nicht einge­gangen. Es besteht aber für eine auslän­dische Person die Möglich­keit, Besitzer eines Grund­stücks zu werden, und dies bei weit­gehender Kon­trolle über das Grund­stück mit sehr guter recht­licher Absiche­rung.
Grund­sätzlich bieten sich hierfür 4 legale Lösungs-Möglich­keiten an: über einen Grund­stücks-"Leasing"-Vertrag, über die Grün­dung einer Firma, über Niess­brauch, oder über einen Kredit-Vertrag. Es gibt hierzu lang­jährige Erfah­rungen und darauf speziali­sierte Rechts­anwälte. Die erste Lösung ist die am häufig­sten angewandte. Detaillierte Infor­mationen (in Eng­lisch) findet man in ThaiVisa.com und insbe­sondere in dessen Real Estate Forum).
Grund­stücks-"Leasing"-Vertrag — การเช่า — Kan-chao (in deutscher phone­tischer Transkription: "Gahn-tschau") — Obwohl dieser Vertrag generell als "Leasing" über­setzt und bezeich­net wird, ent­spricht er in keiner Weise einem deutschen Leasing-Vertrag. Am besten stellt man sich einen solchen Vertrag vor als eine Pacht oder Miete über die (nahezu unein­ge­schränkte) Nutzung eines Grund­stücks, wobei der Ver­trag ins Grund­buch einge­tragen wird (für einen Vertrag länger als 3 Jahre) und dadurch beson­deren Rechts­schutz geniesst. Üblich ist ein Vertrag über 30 Jahre: การเช่ามีกำหนด ๓๐ ปี Kan-chao mi kamnot samsip pi (in deutscher phone­tischer Transkription: "Gahn-tschau mieh Gamnod sahm-sib Bieh"). Man kann eine Option auf bis zu zwei Ver­länge­rungen zu je 30 Jahren verein­baren, also für 90 Jahre insge­samt. Für die Options­lösung gibt es unter­schied­liche juristi­sche Inter­pretatio­nen des thai­ländi­schen Rechts, so dass ein Vertrag gegen­wärtig nur für die ersten 30 Jahre als juristisch einwand­frei ange­sehen werden sollte. Die Option auf Ver­länge­rung kann man zwar ver­traglich verein­baren (und über einen Kredit­vertrag ab­sichern), sie aber nicht ins Grund­buch ein­tragen lassen. Bei einem "Leasing"-Vertrag, der richtig verfasst wurde, übt man volle Kon­trolle über die Nutzung eines Grund­stücks aus. Zur recht­lichen Absiche­rung wird der Leasing-Nehmer in das Grund­buch einge­tragen und erhält eine Aus­ferti­gung des Grund­buch­eintrags. Gebäude dürfen vom Leasing-Nehmer auf dem Grund­stück errichtet werden, und sie können zudem als sein Eigen­tum (nicht nur als Besitz!) regi­striert werden. Der Leasing-Vertrag kann und soll alle Rege­lungen auf­nehmen, um dem Leasing­nehmer volle Sicher­heit zu ge­währ­leisten. Bei grossen Grund­stücken kann es zweck­mässig sein, das Grund­stück zu teilen: Der eine Grund­stücks­teil (z.B. mit einem Wohn­haus) kann mit einem Leasing-Vertrag belastet werden, der andere Grund­stücks­teil mit einem Dar­lehen oder einer Hypo­thek. Dadurch werden die Grund­stücke prak­tisch nur dann ver­käuf­lich, wenn der Leasing-Nehmer dies will. Ein Muster eines Leasing-Vertrags kann als Dis­kussions­grund­lage für die vertrags­abschliessenden Par­teien und den Rechts­anwalt bilden. Ein Vertrag sollte nur von einem erfah­renen Rechts­anwalt ausge­arbeitet werden. Dies gilt auch für andere Lösungs­wege, insbesondere aber bei Firmen­gründung.
Gründung einer thailändischen Firma (Co. Ltd.) — บริษัทจำกัดในประเทศไทย — Borisat chamkat nai Prathet Thai (in deutscher phone­tischer Transkription: "Borisat dschamgad nai Prateht Tai") — Mög­lich ist eine Be­teili­gung von maximal 49% (bei beab­sichtig­tem Grund­stücks­erwerb jedoch max. 40%) durch eine oder mehrere aus­ländi­sche Per­sonen bzw. durch eine aus­ländi­sche Firma: Diese Möglich­keit sollte nur dann er­wogen werden, wenn national oder inter­national eine Geschäfts­tätig­keit beab­sichtigt ist und durch­ge­führt wird; die Grün­dung einer Firma allein zum Zwecke des Grund­stücks­erwerbs ist illegal. Bei diesem Lösungs­weg kauft die Firma das Grund­stück, die dann Eigen­tümerin ist. Das Grund­stück kann von einer aus­ländi­schen Person ge­least werden. Dieser Lösungs­weg ist deutlich teurer als der erst­genannte, und kom­plexer. Durch ent­sprechende Ver­trags­gestal­tung (auf die hier nicht näher einge­gangen wird) kann man als aus­ländi­scher Anteils-Inhaber trotz Minori­tät volle Kon­trolle über die Firma erhalten und ausüben.
Niess­brauch — สิทธิเก็บกิน — Sitthi-kep-kin (in deutscher phone­tischer Transkription: "Sitti-geb-gin") — Ein Vertrag über das Recht auf Besitz und Nutzung eines bebauten oder unbe­bauten Grund­stücks kann für einen be­stimmten Zeit­raum abge­schlossen werden (üblich sind 30 Jahre). Für einen Aus­länder ist meist ein Vertrag mit lebens­langem Niess­brauch sinn­voll und möglich: สิทธิเก็บกินตลอคขีวิต Sitthi-kep-kin talot chiwit (in deutscher phone­tischer Transkription: "Sitti-geb-gin dtalod Dschieh-wit"). Ein be­fristeter Vertrag kann, ähnlich wie bei einem Leasing-Vertrag, erneuert werden, endet aber in jedem Fall mit dem Tode des Niess­brauchers, kann also nicht vererbt werden. Das Recht auf Niess­brauch kann, im Unter­schied zum Leasing-Vertrag, ver­kauft oder über­tragen werden.
Kredit­vertrag, Hypo­thek — การจำนอง — Kan-chamnong (in deutscher phone­tischer Transkription: "Gahn-dscham-nong") — Dieser Lösungs­weg ermög­licht zwar eine Absiche­rung für den Kredit­geber und Hypotheken-Gläubiger, aber nicht die Nutzung des Grund­stücks, so dass Kredit­vertrag und Hypothek nur in Kombi­nation mit den ersten drei Möglich­keiten erwogen werden sollten. Eine hohe hypo­thekari­sche Belastung eines Grund­stücks bewirkt praktisch die (beab­sichtigte) Un­verkäuf­lich­keit des Grund­stücks durch den Grund­eigen­tümer, der, um einen Verkauf zu reali­sieren, von der Zu­stimmung des Gläubigers abhängig ist. Ein vertrag­lich verein­barter Zins wird bis zu einer Höhe von jähr­lich 15% bei Gerichten akzep­tiert. Man muss nicht und sollte nicht diesen Zins reali­sieren wollen, aber ver­trag­lich verein­bart dürfte dies bald zu einer Situation führen, die es dem Grund­eigen­tümer nicht ermög­licht, die Schulden zurück­zuzahlen.

1a. WAS IST BEI EINEM GRUND­STÜCKS-LEASING-VERTRAG ZU BEACHTEN?
Ein Leasing-Vertrag kommt insbe­sondere in Betracht für Aus­länder ohne thai­ländi­schem Ehe­partner.
Um einen Leasing-Vertrag ab­schliessen zu können, muss ein Aus­länder mit einem Non-Immigrant-Visum in Thai­land ein­ge­reist sein; mit einem Touristen-Visum ist dies nicht möglich.
Für Personen über 50 Jahre gewährt eine Thai­ländi­sche Ver­tretung (Kon­sulat, Bot­schaft) in der Regel ohne Probleme ein drei Monate gültiges Non-Immigrant-Visum Typ "O". Ein Antrag auf Ver­länge­rung (1 Jahr) kann bei der Ausländer-Behörde in Thai­land gestellt werden, wobei die wichtigste Voraus­setzung für die Ge­währung ein Einkommens- und Vermögens­nachweis ist. Man muss ein Ein­kommen (z.B. Rente) oder ein Ver­mögen (Tages- oder Fest­geld in Höhe von minde­stens 800.000 Baht bei einer in Thai­land an­sässigen Bank), oder eine Kom­bination von beidem nach­weisen können.
Für Personen unter 50 Jahre kann eine Thai­ländi­sche Ver­tretung gleich­falls ein Non-Immigrant-Visum Typ "O" aus­stellen, jedoch bedarf dies einer Be­gründung. Eine Mög­lich­keit ist beispiels­weise einen lang­fristigen (1-jährigen) Miet­vertrag für ein Wohn­haus in Thai­land vorzu­legen, zusam­men mit Miet­quittungen, be­zahlten Telefon­rechnungen, und anzu­geben, man möchte den Miet­vertrag um­wandeln in einen (mehr als) 3-jährigen Miet­vertrag (mit Eintrag als Leasing-Nehmer ins Grund­buch). Wenn man in Thai­land eine Arbeit auf­nehmen möchte, z.B. als Deutsch-Lehrer bei einer Uni­versität oder einem kommer­ziellen Fremd­sprachen-Institut, und die nötigen Doku­mente vor­legen kann, erhält man sicher eben­falls ein Non-Immigrant-Visum (anderen Typs) aus­gestellt.
Der Leasing-Geber, also der Grund­stücks-Eigen­tümer, muss eine Person sein, die die thai­ländi­sche Staats­bürger­schaft besitzt (z.B. der thai­ländi­sche Lebens­partner), oder eine thai­ländi­sche Firma (z.B. die Firma eines thai­ländi­schen Rechts­anwaltes oder einer Real Estate Company). Gleich ob Person oder Firma, man sollte ihr voll ver­trauen können und sie längere Zeit (mehrere Jahre) kennen. In aller Regel sollte man nicht den alten Grund­stücks-Eigen­tümer, den Ver­käufer, als Leasing-Geber akzep­tieren, sondern eine Person seines Ver­trauens wählen. Die Vor­stellung, eine 30-Jahre-Leasing-Rate niedriger als den Ver­kaufs­preis zu erzielen, wenn man das Grund­eigentum unver­ändert belässt und den Eigen­tümer als Leasing-Geber inthroni­siert, dürfte sich als nicht realisier­bar er­weisen und wäre mit er­höhtem Risiko ver­bunden.
Unbeeinflusst von einem Vertrauens­verhältnis sollte ein Leasing-Vertrag, über den Standard-Inhalt hinaus, mög­lichst alle zu­künftigen Un­wäg­bar­keiten regeln, wie zum Bei­spiel Todes­fall des Leasing-Nehmers oder Leasing-Gebers, Ver­kauf oder Insol­venz der Firma, vor­zeitige Be­endi­gung des Leasing-Vertrags, termin­gerechtes Laufzeit-Ende des Leasing-Vertrags mit allen Rechten und Pflichten für die Zeit danach. Hierzu ist ein Rechts­anwalt ge­fordert; man sollte aller­dings als Leasing-Nehmer von Anfang an möglichst klare Vor­stellungen ent­wickelt haben, welche Inhalte Leasing-Vertrag und even­tuelle bei­ge­ordnete privat­rechtliche Verträge haben sollen.

1b. WIE KANN ICH MICH BEI EINEM LANG­FRISTIGEN GRUND­STÜCKS-LEASING-VERTRAG ABSICHERN, WENN ICH AUF DEM GRUND­STÜCK EIN HAUS BAUEN MÖCHTE?
Ein kritischer Punkt ist die oft vom Leasing-Nehmer er­wünschte Ver­längerungs-Option. Das thai­ländi­sche Recht lässt der­zeit nur eine Leasing-Periode von maximal 30 Jahren zu, und nur maximal diese Lauf­zeit kann auch ins Grund­buch einge­tragen werden. Privat­rechtliche Zusatz­verein­barungen (z.B. Ver­längerungs-Option) sind zweifel­los möglich. Jedoch man weiss derzeit nicht, ob sich der Leasing-Geber (oder, falls ver­storben, seine Erben) an die Ver­ein­barungen hält, ob er sie viel­leicht anders aus­legen könnte als der Leasing-Nehmer, ob ein Rechts­streit un­ver­meid­lich werden könnte und wie die Gerichte dann ent­scheiden werden.
Für einen Leasing-Nehmer im Alter von 60 Jahren mag eine 30-jährige Lauf­zeit aus­reichend er­scheinen, denn statistisch liegt seine Lebens­erwartung darunter. Will er aller­dings das Leasing "ver­erben", oder will ein jüngerer Leasing-Nehmer sich eine zweite Laufzeit sichern, so bedarf es schon be­sonderer ver­trag­licher Rege­lungen, und/oder anderer, verlust-mindernder Vor­kehrungen im Falle einer Nicht-Verlängerung oder einer Ver­längerung zu in­akzeptablen Be­dingungen.
Solche Vor­kehrungen sollten früh­zeitig getroffen werden, mög­lichst nicht nach einem Ab­schluss des Leasing-Vertrags, sondern zuvor, und dies bedarf einiger Vor­bereitungen. Hier zwei Möglich­keiten:
Möglichkeit 1, Grundstücks-Teilung: Ein grosses Grund­stück (z.B. grösser als 2 Rai) kann man durch amt­liche Ver­messung auf­teilen lassen in einen kleinen Grund­stücks­teil mit An­schluss an eine öffent­liche Strasse/Weg, und in einen grossen Teil. Die thai­ländi­sche Ver­trauens­person erwirbt beide Grund­stücks­teile; das kleine Grund­stück wird be­lastet mit einem Leasing-Vertrag, das grosse nur mit einer Hypothek. Das kleine Grund­stück ist für Haus-Bebauung und mit einem Garten durch den Leasing-Nehmer vor­ge­sehen, wohin­gegen das grosse Grund­stück z.B. als Reis­feld ver­bleibt und/oder zum An­legen von Teichen rund ums Haus ge­nutzt wird (zur Auf­füllung des kleinen Grund­stücks). Recht­liche Vor­teile: Unproble­mati­sches 30-Jahre-Leasing des Bau­grund­stücks, grosses Grund­stück praktisch un­ver­käuflich (Hypotheken-Geber muss einem Ver­kauf zu­stimmen), ein­ge­schränkte Nutzung des grossen geringer­wertigen Grund­stücks durch den Eigen­tümer (be­stehende Nutzung kann prak­tisch nicht ver­ändert werden), Reali­sierung der Kon­trolle einer grossen Fläche (viele Grund­buch-Ämter er­lauben Leasing nur für kleine Grund­stücke von nicht viel mehr als 1 Rai). Prak­tische Vorteile: Die grosse Fläche er­möglicht grössere Ab­stände zu be­nach­barten Grund­stücken/Häusern (geringere Lärm­einwirkung, Nicht-Bebaubar­keit der Fläche un­mittel­bar neben dem eigenen Haus, Er­haltung von Aus­blicken (z.B. Aus­sicht über Reis­feld hinweg zum Gebirge), geringere Bau­kosten (Erde vor­handen zum Auf­füllen des Bau­grundstücks/Gartens, Mauer/Zaun entlang des Ufer­bereichs am Teich nicht er­forderlich).
Möglichkeit 2, Bau eines Hauses aus Teak / Hart­holz anstelle eines Hauses aus Ziegel/Beton: Dies kann zusätzlich zu Möglich­keit 1 realisiert werden. Der Leasing-Nehmer kann und sollte Haus-Eigen­tümer sein. Über seinen Rechts­anwalt sollte er vor­sorglich regeln, dass ein von ihm auf dem Leasing-Grund­stück zu er­richtendes Haus (Wohn­haus und sonstige Gebäude) sein Eigen­tum ist, und dass das Haus­besitz­buch (tabien ban) auf seinen Namen von der Wohnungs­behörde aus­ge­stellt wird. Mit Ablauf eines 30-jährigen Leasings müsste der Grund­stücks-Eigen­tümer / Leasing-Geber den dann zu er­mittelnden Wert des Hauses dem Leasing-Nehmer er­setzen, sofern der Leasing-Vertrag eine ent­sprechende Ver­ein­barung enthält und das Leasing nicht ver­längert wird. Es wird nicht vorherseh­bar sein, wie sich der Leasing-Geber (oder seine Erben) ver­halten werden. Mit oder ohne Rechts­streit kann der Leasing-Nehmer sein Haus aus Ziegel/Stein ver­lustig gehen. Ein Haus aus Holz hin­gegen kann in kürzester Zeit abge­baut und an anderer Stelle wieder er­richtet werden. Der Leasing-Nehmer nimmt einfach sein Haus und dessen Wert mit, und lässt nur Beton­fundament und Infra­struktur zurück, wodurch ihm nur ein wesent­lich geringerer Verlust ent­stehen wird.

2. WORAUF MUSS MAN BEI EINEM GRUNDSTÜCKSDOKUMENT ACHTEN?
Es gibt verschiedene Arten von Grund­stücks­doku­menten. Das höchst­wertige Doku­ment wird โฉนดที่ดิน (Chanot-thi-din, in deutscher phone­tischer Transkrip­tion: "Dschanohd-tieh-din") ge­nannt, oder kurz โฉนด (Chanot). Es garan­tiert das Recht auf Eigen­tum (nicht nur Besitz) und andere Rechte am Grund­stück (z.B. eine ver­briefte Pacht oder sog. "Lease­hold", eine Hypo­thek, ein Niess­brauch). Es wird vom Grund­stücks­amt ausge­stellt. In länd­lichen Gegenden wird man öfter Land mit น. ส. ๓ ก. (N. S. 3 K.) und น. ส. ๓ (N. S. 3) Doku­menten vorfinden (in deutscher phoneti­scher Transkrip­tion: "No So Sahm Go" und "No So Sahm"). Diese sind zwar rang­niedriger, können jedoch nahezu so wie ein Chanot-Doku­ment ver­wendet werden. Es gibt auch Grund­stücke mit anderen Arten von Doku­menten und ganz ohne jegliche Doku­mente. Solches Land sollte generell ausser Betracht bleiben. Näheres zu Grund­stücks­doku­menten in Thai­land unter Baan Sammi Blogs, oder unter Baan Sammi Briefcase 4.

3. WELCHE MASSEINHEITEN FÜR GRUNDSTÜCKE GIBT ES?
Gebräuchlich sind drei Flächen-Einheiten: Rai, Ngan und Tarang-wa.
1 Rai = 4 Ngan = 400 Tarang-wa = 1.600 Quadrat­meter (qm) = 16 Ar (a) = 0,16 Hektar (ha)
1 Ngan = 100 Tarang-wa = 400 qm
1 Tarang-wa = 4 qm
1 Quadratmeter (qm) = 0,25 Tarang-wa
1 Ar (a) = 100 qm = 25 Tarang-wa = 0,25 Ngan = 0,0625 Rai
1 Hektar (ha) = 10.000 qm = 6,25 Rai
In Anzeigen findet man die Angaben meist abge­kürzt in der Schreib­weise z.B. 3‑2‑85; dies be­deutet 3 Rai, 2 Ngan, 85 Tarang-wa.
Weitere Hinweise zu den Mass­einheiten unter Baan Sammi Briefcase 4, und zu Flächen-Konvertierungen online unter convert-me.com.

4. WIE IST DER KURS DER THAILÄNDISCHEN WÄHRUNG?
Die gesetzliche Währung in Thailand ist das Thai Baht (THB), oder kurz: Baht. Unten sind die Wechsel­kurse (inter­bank ex­change rates, ask prices) für ver­schie­dene Kalender­jahre an­ge­geben; zuerst der durch­schnitt­liche Kurs, dann der höchste und der niedrig­ste Kurs.
EUR (2008) ... Euro zu Baht = 1 : 48.8 --- 54.1 --- 43.5
EUR (2007) ... Euro zu Baht = 1 : 44.5 --- 47.5 --- 41.1
EUR (2006) ... Euro zu Baht = 1 : 47.7 --- 49.5 --- 46.1
EUR (2005) ... Euro zu Baht = 1 : 50.1 --- 52.9 --- 48.1
EUR (2004) ... Euro zu Baht = 1 : 50.1 --- 53.3 --- 46.8
EUR (2003) ... Euro zu Baht = 1 : 47.0 --- 49.9 --- 44.3
EUR (2002) ... Euro zu Baht = 1 : 40.7 --- 45.5 --- 37.8
EUR (2001) ... Euro zu Baht = 1 : 39.9 --- 41.6 --- 38.2
EUR (2000) ... Euro zu Baht = 1 : 37.1 --- 40.9 --- 34.4
EUR (1999) ... Euro zu Baht = 1 : 40.4 --- 43.9 --- 37.6
CHF (2008) ... Schweizer Franken zu Baht = 1 : 30.8 --- 33.6 --- 26.3
CHF (2007) ... Schweizer Franken zu Baht = 1 : 27.1 --- 29.5 --- 24.9
GBP (2008) ... Britisches Pfund zu Baht = 1 : 61.5 --- 67.7 --- 51.1
GBP (2007) ... Britisches Pfund zu Baht = 1 : 65.1 --- 70.6 --- 60.1
USD (2008) ... US$ zu Baht = 1 : 33.3 --- 35.5 --- 28.9
USD (2007) ... US$ zu Baht = 1 : 32.5 --- 36.1 --- 29.1
CAD (2008) ... Canadischer $ zu Baht = 1 : 31.3 --- 33.7 --- 27.4
CAD (2007) ... Canadischer $ zu Baht = 1 : 30.4 --- 34.8 --- 27.6
AUD (2008) ... Australian $ zu Baht = 1 : 28.3 --- 33.1 --- 21.6
AUD (2007) ... Australian $ zu Baht = 1 : 27.2 --- 29.8 --- 25.3
Online Konvertierung für Währungen unter oanda.com.

5. WIE HOCH SIND GEBÜHREN/STEUERN BEIM GRUND­STÜCKS­KAUF?
Neben dem vereinbarten Kaufpreis sind Gebühren/Steuern zu ent­richten. Wegen des kom­plexen und lokal unter­schied­lichen Be­steuerungs­systems lässt sich selbst die unge­fähre Höhe des zu ent­richten­den Betrags nur schwer kalku­lieren. Erfahrungs­gemäss ist jedoch (im Bezirk Doi Saket) die Gesamt­höhe im Ver­hält­nis zum Kauf­preis minimal (in der Regel deut­lich unter 5%). Diese Gebühren und Steuern sind beim Grund­buch­amt zum Zeit­punkt des Eigen­tums-Über­gangs (und somit wäh­rend der Aus­stel­lung der Eigen­tums-Doku­mente) bar zu be­zahlen. Im wesent­lichen sind es nur zwei Kosten-Positionen (von über 10 möglichen Positionen), deren Höhe nennens­wert ist: a) Registrie­rungs­gebühr (ka-dschod-tabijen) 2% (in Doi Saket!) vom Grund­stücks­wert, b) Steuern (ka-pa-sih) 0,5-3%. Die Registrie­rungs­gebühr richtet sich nach dem (amt­lich fest­ge­stellten) Grund­stücks­wert, nicht nach dem ver­ein­barten Kauf­preis, wohin­gegen sich die Steuern nach dem jeweils höheren Wert richten. Der amt­liche Grund­stücks­wert kann vom Kauf­preis stark ab­weichen, z.B. die Hälfte oder das Doppelte des Kauf­preises betragen. Ausser­dem gibt es in be­stimmten Fällen eine Be­freiung von der Zah­lung der Grund­stücks­transfer-Steuer. Es sollte im Voraus zwischen Käufer und Ver­käufer ver­ein­bart werden, wer die Gebühren und Steuern bezahlt. Üblich ist es, dass Käufer und Ver­käufer jeweils 50% be­zahlen. Mög­lich sind aber auch folgende Rege­lungen: Käufer 100%, oder Ver­käufer 100%, oder Käufer 100% Trans­fer­kosten und Ver­käufer 100% Steuern. Solche Ver­einba­rungen sollten in den Kauf­vertrag auf­ge­nommen werden.

6. WELCHE AUSGABEN SOLLTE MAN BEIM GRUND­STÜCKS­ERWERB MIT EINPLANEN?
Ausser dem zu zahlenden Kaufpreis und den anfallenden Gebühren und Steuern sollten insbe­sondere die folgend aufge­führten (aber nicht zwingend in An­spruch zu nehmen­den) Leistungen und ihre unge­fähren Kosten ein­kalku­liert werden: Rechts­anwalt (2.000-15.000 Baht), Erd­auf­füllung (60.000-150.000 Baht pro Rai), Über­bau eines Be­wässerungs­kanals (6.000-12.000 Baht), An­schluss an vor­handene Wasser­leitung (2.000-5.000 Baht), An­schluss an vor­handene Elek­trizitäts­leitung (2.000-5.000 Baht), An­schluss an vor­handene Telefon­leitung (6.000-25.000 Baht).

7. WAS SOLLTE MAN BEI EINER IMMOBILIE ÜBERPRÜFEN?
Vor dem Erwerb eines bebauten oder unbebauten Grundstücks sollte man insbe­sondere folgende Punkte der Check-Liste über­prüfen:
Gegend und Lage des Grundstücks: friedliche Gegend, Gegend beein­trächtigt durch Drogen­verkauf, Gegend mit illegaler Ansied­lung; von Über­schwem­mungen be­drohte Gegend; Gegend mit lauten Karaoke-Restau­rants, lärm-emittie­renden Fabriken und Hand­werks­betrieben, lauten Nach­barn, öffent­lichen Laut­sprecher-Anlagen, Gegend mit Verkehrs­lärm; Gegend mit Luft­ver­schmut­zung durch Ver­kehr; Geruchs­belästi­gung durch nahe Fabriken, Hand­werks­betriebe, Plätze für Leichen­verbren­nungen, Schweine- und Hühner-Farmen, Abfall­gruben und bevor­zugte Plätze für Abfall­verbren­nung; Ausblick-Beeinträchti­gung durch die Um­gebung; Wahr­schein­lich­keit von zu­künftiger nach­teiliger Ver­ände­rung der Lage und Gegend.
Strassen und Wege: Passier­barkeit mit Motor­rad, Pkw, Pick-up und Lkw; Passier­bar­keit im Falle von Über­schwem­mungen in der Gegend; Ent­fer­nung zu Haupt­strassen, Geschäften, Restau­rants, Kranken­häuser, Super­märkten und zur City; Verkehrs­behinde­rung während der Haupt­verkehrs­zeiten in Stadt­gebieten, die üblicher­weise zu durch­queren sind; Zugang und Zufahrt zum Grund­stück über eine öffent­liche oder private Strasse.
Technische Infrastruktur: Haupt­strom­leitung (220 V) und Ent­fernung für einen An­schluss; Haupt­wasser­leitung (öffent­liche Wasser­leitung z.B. für ein Dorf) und Ent­fernung für einen Anschluss, ergän­zende private Wasser­speiche­rung, Not­wendig­keit zum Bohren eines Brunnens und Instal­lieren eines Be­wässerungs­systems; Telefon­leitung und Ent­fernung für einen An­schluss, Stärke des Empfangs­signals für Handys.
Eigen­schaften des Grund­stücks: Grund­stück über­schwem­mungs­gefährdet während der Regen­zeit, Not­wendig­keit zum Auf­füllen des ge­samten oder von Teilen des Grund­stücks mit Erde, Not­wendig­keit der Ent­wässerungs- und Abfluss-Vorsorge, Qualität des Bodens und der Erde auf dem Grund­stück (anstehender Boden, oder bereits aufge­füllt, evtl. mit Abfall unter der Ober­fläche); Ein­zäunung des Grund­stücks; Errichtung einer Brücke über einen öffent­lichen Wasser­graben für einen An­schluss an das Grund­stück.
Eigen­schaften eines vor­handenen Gebäudes: Gründungs- und Kon­struktions­schäden; Holz­befall durch Termiten, Pilz­befall an Wänden; undichte Wasser­leitungen; aus­reichende Wasser­ableitung von Regen­wasser; undichtes Dach und be­schädigte Decken.
Rechtliches: hoch­wertiges Grund­stücks­doku­ment (z.B. Chanot), Über­prüfung ob der Grenz­verlauf auf der Grund­stücks­urkunde über­ein­stimmt mit der Örtlich­keit, Grenz­steine sicht­bar oder ver­deckt, oder sicht­bar aber nicht überein­stimmend (Nummer und Lage) mit den An­gaben auf dem Grund­stücks­doku­ment; amt­liche Neu­vermes­sung er­wünscht oder erforder­lich; stimmen sämt­liche im Grund­stücks­doku­ment ge­nannten Eigen­tümer dem Ver­kauf zu oder nicht; ist der Grund­eigen­tümer auch zugleich Eigen­tümer des Gebäudes oder nicht; Haus-Urkunden über­prüfen; gibt es irgend­welche verbriefte oder informelle Rechte von Dritten am Grund­stück, z.B. Wegerecht.

8. ERDAUFFÜLLUNG — WOFÜR?
Bei den allermeisten zum Kauf angebotenen unbe­bauten Grund­stücken handelt es sich um genutzte Reis­felder. Auch ohne jegliche Be­wässe­rung der Reis­felder durch Be­wässerungs­kanäle sammelt sich in den meisten Reis­feldern Regen­wasser, vor­nehmlich während der Regen­zeit, kann nicht oder nicht aus­reichend ab­fliessen, und das Land ist dann zeit­weise sumpfig und schwer oder nicht passier­bar. Für den Bereich der Zufahrt und für zu er­richtende Gebäude empfiehlt es sich daher, das Niveau durch Erd­auf­füllung anzu­heben, etwa im selben Niveau wie das Niveau einer benach­barten be­festigten öffent­lichen Strasse. Ferner empfiehlt es sich, das Niveau des Wohn­hauses etwas höher (z.B. 10-40 cm) zu legen als die Zufahrt, und einen zu planenden Garten mit Zier- und Obst­bäumen etwas höher (z.B. 30-80 cm) zu legen als das ursprüng­liche Reisfeld-Niveau. Meist liegt das ursprüng­liche Reisfeld-Niveau zwischen 50 und 100 cm tiefer als das einer benach­barten Land­strasse. Somit wird man möglicher­weise mit durch­schnitt­lich 100 cm Erd­auf­füllung rechnen müssen, wobei sich die Kosten für ange­lieferte Erde auf etwa 60.000-150.000 Baht pro Rai belaufen (Preise abhängig von der Qualität der Erde und der Ent­fernung des Liefer­wegs). Es ist über­legensw­ert, einen Teil der für die Auf­füllung be­nötigten Erde an­liefern zu lassen (preis­werte Erde aus tiefer­liegenden Schichten, geeignet für Zufahrt und Haus­fundament), und den anderen Teil dem eigenen Grund­stück zu ent­nehmen (z.B. preis­günstiges Aus­baggern eines grösseren Garten­teichs) und Mutter­boden und darunter liegende Erden als Auf­schüttung für das zukünftige Garten­land zu verwenden.

9. IST ES VON VORTEIL, EIN BEREITS BEBAUTES GRUND­STÜCK ZU KAUFEN, ODER EIN UNBE­BAUTES, UM DARAUF MEIN HAUS NACH EIGENEN WÜNSCHEN MITTELS EINER BAUFIRMA UND EINES ARCHITEKTEN ZU ERRICHTEN?
Fast immer ist es erheblich billiger, ein unbe­bautes Grund­stück zu kaufen, das Haus nach eigenen Vor­stellungen selbst zu planen, und die richtige Bau­firma und den richtigen Architekten zu wählen. Ausser­dem ist es meist eben­falls er­heblich billiger, ein ursprüng­liches Grund­stück (i.d.R. ein Reis­feld) zu kaufen und zusätzlich Erde zum Auf­füllen des Grund­stücks, als ein bereits mit Erde aufge­fülltes Grund­stück, oder ein sofort bebau­bares Grund­stück in einer Wohn­anlage. Architekt und Bau­firma sind notwendig, und zusätzlich ein Bau-Manager (als Vermittler und Übersetzer) während des gesamten Bau­prozesses – andern­falls wird man das Haus kaum so wie ge­wünscht erhalten.
Abgesehen von den Kosten, sollte man folgendes bedenken: Erde zum Auf­füllen kann man in ver­schiedenen Quali­täten für ver­schiedene Zwecke bekom­men, bei bereits aufge­fülltem Land wird man kaum wissen, was sich unter der Ober­fläche befindet. Aufge­füllte Erde im Bereich des zu­künftigen Haus­fundaments sollte verdichtet werden und eine Regen­zeit lang (Mai-Oktober) oder länger ruhen.

10. BENÖTIGE ICH ZUM KAUF EINES GRUND­STÜCKS EINEN RECHTS­ANWALT?
Es gibt kein Gesetz in Thai­land, welches fest­schreibt, dass ein Rechts­anwalt oder Notar für die Durch­führung von Rechts­geschäften an Grund­stücken erforder­lich wäre, beispiels­weise für Grundstücks­kauf, Pacht, Niess­brauch, Hypothek. Wenn Käufer und Ver­käufer sich über alle Details geeinigt haben, ein in Thai geschrie­bener Grund­stücks­kauf­vertrag abge­schlossen wurde, alle erforder­lichen Doku­menten (wie thai­ländischer Personal­ausweis, Familien­buch) vor­handen sind, dann kann man gerade­wegs zum zu­ständigen Grund­buch­amt gehen, in den meisten Fällen wahr­scheinlich ohne vorherige Anmel­dung, und die recht­liche Grund­stücks­übertragung durch­führen lassen, die in einfach gelagerten Fällen in kaum mehr als zwei Stunden erledigt ist. Für einen Kauf­vertrag in Thai kann man ein Standard-Formular verwenden, erhältlich im Schreib­waren­handel. Es zu sehen in meiner Online-Akten­mappe, "Baan Sammi Brief­case 1". Ein drei­sprachiger Kauf­vertrag (Thai, Englisch, Deutsch) kann eben­falls in der­selben Akten­mappe gefunden werden und steht zum Down­load zur freien privaten Ver­fügung bereit. Obwohl die Grund­stücks­übertragung nicht sehr kompliziert zu sein scheint und die Thais hierfür in der Regel keinen Rechts­anwalt hinzu­ziehen, rate ich davon ab, den Transfer ohne Rechts­anwalt durch­zu­führen. Es sei denn, Ihre thai­ländische Ehe­frau erledigt dies in enger Absprache mit Ihnen, Sie beherr­schen Thai in Schrift und Sprache und ver­stehen den Vor­gang in allen Details, und Sie beide haben zuvor gründ­lich über­prüft, dass das Grund­stück nicht mit Rechten Dritter belastet und die Grenze von Nach­barn aner­kannt ist. In allen anderen Fällen empfehle ich, einen Rechts­anwalt zu konsul­tieren und zu beauf­tragen, insbe­sondere wenn die Rechts­situation des Grund­stücks Fragen offen lässt, wenn ein Niess­brauch oder ein 30-jähriges Leasing einge­tragen werden sollen. Wichtig ist es auch, dem Rechts­anwalt einen ein­deutigen Auftrag zu erteilen und von ihm Be­stäti­gungen und Nach­weise zu ver­langen. Beispiels­weise wäre es möglicher­weise nicht aus­reichend, ihm nur den Auf­trag für die Durch­führung eines Kaufs und Leasings zu erteilen. Vor einem Kauf sollte der Rechts­anwalt, unter anderem, beim Grund­buch­amt die aktuellen Eigentums­verhält­nisse über­prüfen lassen, was er viel­leicht als separaten Auf­trag ansieht. Man sollte mit Rechts­anwalts­kosten zwischen 5.000 und 15.000 Baht rechnen, bei umfang­reicheren Auf­gaben auch mit höheren Kosten. Üblicher­weise ist die erste Kon­sultation kosten­los. Um unab­hängig zu bleiben, nehme ich Ab­stand von Empfeh­lungen zu­gunsten eines be­stimmten Rechts­anwaltes. Für Kunden, die ich per­sönlich kennen­lernen konnte oder mit denen ich aus­reichend lange in Korres­pon­denz stehe, biete ich auf Wunsch eine selektive Liste von Rechts­anwälten in Chiang Mai an.

11. WELCHE GEBIETE IN CHIANG MAI SIND ÜBER­SCHWEMMUNGS­GEFÄHRDET?
Presseberichte wie "Chiang Mai unter Wasser" erwecken den Ein­druck, als wäre die ganze Stadt, die Region oder gar die ganze Provinz über­schwemmungs­gefährdet. Tatsäch­lich aber be­schränkt sich die Gefähr­dung auf be­stimmte Gebiete. Beispiels­weise sind die Innen­stadt­bezirke, insbe­sondere Chang Khlan und Pa Daet gefährdet. Generell kann man für die City und Region von Chiang Mai sagen, dass alle flachen Gebiete im benach­barten Bereich des Ping River gefährdet sind, sowie alle flachen Gebiete südlich von Chiang Mai im weiteren Bereich des Ping River oder im Bereich anderer Flüsse. Ausser­halb dieser gefähr­deten Gebiete sollte man dennoch Ort und Umge­bung genau in Augen­schein nehmen und ver­suchen, das Gefährdungs­risiko einer Über­schwemmung abzu­schätzen. Hierzu hilft ein Blick auf die Höhen­linien in einer topo­graphi­schen Karte für eine erste grobe Ein­schätzung. Vor Ort sollte man einige Ein­wohner be­fragen, beispiels­weise "Stand die Dorf­strasse während der letzten Regen­zeit für einige Tage unter Wasser?" Und wenn nicht, "Wieviel Jahre ist es her, dass die Dorf­strasse unter Wasser stand?". Die Dorf­strasse, oder einige Ab­schnitte der Land­strasse, in deren Nähe man ein Grund­stück erwerben möchte, dienen am besten als Anhalts­punkt für den höchsten anzu­nehmenden Wasser­stands­pegel während der Regen­zeit. Die Nähe von Bewässerungs­kanälen stellt in der Regel keine zu­sätz­liche Ge­fährdung dar, sondern ist im Gegen­teil eher ein Vor­teil. Zum einen wird der Zu­fluss der Kanäle regu­liert (in der Regen­zeit gesperrt), so dass man, anders als bei Flüssen, mit der Regen­menge eines sehr klein­räumigen Nieder­schlags-Einzugs­bereichs rechnen muss, die der Kanal aufzu­nehmen hat. Zum andern gewähr­leisten die Kanäle als Vor­fluter einen schnellen Ab­fluss des auf benach­barte Grund­stücke nieder­gegangenen Regens.

12. WIE KANN ICH AM BESTEN FÜR MEIN GRUNDSTÜCK UND HAUS ÜBERSCHWEMMUNGEN VERMEIDEN?
Zunächst sollte man den höchsten anzu­nehmenden Wasser­stands­pegel kennen, der während der Regen­zeit auftreten kann: die benach­barte Strasse dient hierfür als An­halt. Danach bemisst sich das Mass für die erforder­liche Erd­auf­füllung des Bau­grundstücks. Einige Hin­weise zur Erd­auf­füllung finden Sie weiter oben. Das Niveau des Hauses, sowie des Stand­platzes des Autos/Motorrads sollte mindestens 50 cm über diesem Pegel liegen, und mehr als 50 cm kann nicht schaden, denn man sollte auch an ein Jahr­hundert-Hoch­wasser denken. Es ist sinn­voll, das Niveau des Hauses etwas höher zu legen als das un­mittelbar an­grenzende Niveau (der Zufahrt, des Gartens), damit der Regen schnell ab­fliessen kann, vom Haus weg in den Garten und von dort am besten in einen Vor­fluter (Bewässerungs­kanal). Damit der Regen die Haus­wände möglichst ver­schont, sollte man einen weit über­stehenden Dach­rand (Dach­traufe) ein­planen; Standard ist 1 Meter.

13. MOSKITOS — KANN ICH DURCH DIE LAGE DES GRUND­STÜCKS UND GESTAL­TUNG DES HAUSES UND GARTENS DAS AUF­KOMMEN VON MOSKITOS MINI­MIEREN?
Moskitos kommen in Chiang Mai und Um­gebung wie nahezu über­all in Thai­land vor, jedoch treten sie hier in dieser Region, die etwa 300 Meter über dem Meeres­spiegel liegt, nicht mit einer über­mässigen Häufig­keit auf und nicht in einer beson­deren Aggresivi­tät. Jahres­zeit­liche Unter­schiede im Vor­kommen sind hier nicht stark aus­ge­prägt: etwas weniger häufig ist das Vor­kommen der Moskitos während der regen­armen Jahres­zeiten (der kalten und heissen Jahres­zeit), etwa von Novem­ber bis April, ver­mehrtes Vor­kommen während der Regen­zeit, Mai bis Oktober. Tages­zeitliche Unter­schiede sind be­merkbar: Während man tags­über kaum je einem einzigen Moskito begeg­nen wird, hat man sich ihrer während der Morgen­stunden etwas zu erwehren, besonders aber während des Abends für etwa 1 bis 2 Stunden. Urbane Unter­schiede im Vor­kommen von Moskitos waren bis­lang nicht nachzu­weisen. Man mag vermuten, dass in ländlichen Gebieten wegen der vielen Reis­felder und Bewässerungs­kanäle das Moskito-Vorkommen häufiger ist als in dicht bebauten, urbanen Gebieten. Jedoch scheint es eher umge­kehrt zu sein, nämlich ein häufigeres Auf­treten von Moskitos in etlichen Gebieten der City. Vermut­lich durch sich bildende Pfützen nach Regen­fällen in tief ge­legenen Gebieten und Gebieten mit Unrat, in denen Ober­flächen­wasser nicht mehr schnell genug ab­fliessen kann wegen ver­siegelter und ver­dichteter Böden und wo natür­liche Fress­feine fehlen, finden Moskitos bessere Über­lebens­bedingungen. Aus dem Gesagten lässt sich ableiten, dass die Lage des Grund­stücks kaum Ein­fluss haben wird auf die Moskito-Häufig­keit. Stehende Gewässer, wie Teiche aber auch Reis­felder, ent­halten genügend natür­liche Fress­feinde der Moskitos, so dass Gewässer kein erhöhtes Risiko be­deuten müssen. Bei Teichen sollte man auf eine eher steile Ufer­böschung Wert legen und Flach­wasser­bereiche nicht ent­stehen lassen. Der Wasser­stand in Teichen unter­liegt meist starken Schwankungen, durch kurz­zeitig er­höhten Nieder­schlag während der Regen­zeit, und durch Ver­dunstung und Grund­wasser­absenkung während der langen Trocken­periode – keine idealen Brut­bedingungen für Moskito-Larven. Beim Haus sollte man darauf achten, dass es möglichst erhöht über dem um­gebenden Niveau liegt. Eine Veranda im Ober­geschoss, oder ein Balkon, wird von Moskitos weitaus weniger besucht als Veranda und Terrasse auf Erd­geschoss-Niveau. Solche Plätze des Aufent­halts sollten baulich so ge­staltet sein, dass sie einen Luft­durch­zug fördern und nicht hemmen. Etwas Wind ver­un­möglicht den Moskitos die Landung, und mit einem Venti­lator kann man dieses Effekt ver­stärken, denn der Luft­durch­zug ist meist unregel­mässig und nicht stark genug. Man sollte über­legen, ob man eine im Erd­geschoss gelegene über­dachte Veranda oder Terrasse mit Gaze gegen Moskitos ab­schirmt, eventuell auch im Ober­geschoss. Unab­hängig davon ist selbst­verständ­lich eine Gaze an allen Fenstern und Aussen­türen des Hauses erforder­lich. Wenn man einen pflanzen­losen und sonne­verwöhnten Garten anlegt, erschwert man den Moskitos den Auf­enthalt und das Über­leben, sich selbst viel­leicht dann den Garten­genuss. Als Regel für einen tenden­ziell moskito-feind­lichen Garten sollte man jedoch bei der Ge­staltung folgendes beachten: jedwede Pflanzen so weit wie möglich vom Haus ent­fernt halten (z.B. durch eine geflieste Terrasse oder Kies­fläche trennen); helle Farben und sonnige Plätze gegen­über dunklen Farben und schattigen Plätzen vor­ziehen; offene licht­kronige Bäume anstatt dicht­laubige und Boden­decker an­pflanzen; trocken­heits­liebende und trocken­heits­resistente Pflanzen (die kaum ge­gossen werden müssen) gegen­über boden- und luft­feuchtigkeits­liebenden Pflanzen be­vor­zugen.