FAQ

FAQ — Purchasing Land in Thailand

2008-12-26T04:48:00.003+07:00

Abstract — Frequently asked questions when purchasing land in Thailand are briefly answered in English in this contribution below. For more details on certain topics, links are given to URLs or references to printed publications.

Zusammenfassung — Häufig gestellte Fragen bei Grundbesitz und Grunderwerb in Thailand werden in knapper Form in Englisch im folgenden Text beantwortet, in Deutsch jedoch in einem separaten Beitrag: Grunderwerb in Thailand.

1. CAN FOREIGNERS OWN LAND IN THAILAND?
Foreigners are not allowed by Thai law to own land. There are a few exceptions if one invests millions of dollars in Thailand, and if a foreigner has become a Thai national, but these solutions are reserved to a minority of people and are not dealt with herein. However, there are a few routes for foreigners to acquire possession and to achieve control over landed property, including freehold ownership over a house built on a land, but not freehold ownership over that land. There are 4 types of contracts that should come into consideration for holding land: leasehold, company formation, usufruct, and mortgage or loan.
Leasehold (1), usually for 30 years (2) and with optional extension;
Formation of a Thai limited company (3) (with less than 50% of shares hold by foreigners), which is a legal entity separate from its shareholders and directors, and the company owns the assets, e.g. land;
Usufruct (4), usually for lifetime (5).
These types of contract can be used (alone or some of them in combination) as a route to land "ownership".
Mortgage (6) does not imply the usage of a mortgaged land by the mortgagee, but can provide some extra control when applied in combination with the aforementioned routes.Please refer to the following main source (in English) for exhaustive details: a) search in Thaivisa.com and its Real Estate Forum for relevant contributions; b) a sample of a leasing agreement.
_________________
(1) การเช่า Kan-chao (in English phonetic transcription: 'garn-chao').
(2) การเช่ามีกำหนด ๓๐ ปี Kan-chao mi kamnot samsip pi (in English phonetic transcription: 'garn-chao mee gum-nord sarm-sib pee').
(3) บริษัทจำกัดในประเทศไทย Borisat chamkat nai Prathet Thai (in English phonetic transcription: 'bori-sut charm-gut nai pratayt tie').
(4) สิทธิเก็บกิน Sitthi-kep-kin (in English phonetic transcription: 'sitee-keb-kin').
(5) สิทธิเก็บกินตลอคขีวิต Sitthi-kep-kin talot chiwit (in English phonetic transcription: 'sitee-keb-kin talord cheewit').
(6) การจำนอง Kan-chamnong (in English phonetic transcription: 'garn-chum-nong').

2. IS THERE ANY TITLE DEED FOR LAND?
There are different types of land title documents. The highest ranking title is called โฉนดที่ดิน (Chanot-thi-din, in English phonetic transcription: 'Janod-tee-din'), or short โฉนด (Chanot). It is a true land title deed that guaranties freehold and other rights (e.g. leasehold, mortgage, usufruct), and is issued by an office of the Land Department. In rural areas there is often found land with น. ส. ๓ ก. (N. S. 3 K.) and น. ส. ๓ (N. S. 3) land documents (in English phonetic transcription: 'Nor Sor Sahm Kor' and 'Nor Sor Sahm'). These are lower ranking but they can be used in almost the same way as the chanot document. There is land vested with further types of documents, and even without any documents, and obtaining ownership over such land should generally not be considered. More details on land title documents in Thailand under Baan Sammi Blogs, or under Baan Sammi Briefcase 4.
3. WHAT ARE THE UNITS OF AREA MEASUREMENT?There are three units: rai, ngan and tarang-wa.
1 rai = 4 ngan = 400 tarang-wa = 1,600 square meters = 0.16 hectares = 1,914 square yards = 0.4 acres
1 ngan = 100 tarang-wa = 400 square meters = 478 square yards
1 tarang-wa = 4 square meters = 43 square feet = 4.8 square yards
1 square yard = 0.84 square meters = 0.21 tarang-wa
1 acre = 4,047 square meters = 2.53 rai
In adverts, a common abbreviation such as 4‑2‑12 means 4 rai, 2 ngan and 12 tarang-wa, or 4.53 rai.
Further information on units of area measurement under Baan Sammi Briefcase 4, area conversion online under convert-me.com.

4. WHAT IS THE EXCHANGE RATE OF THAI CURRENCY?
The currency in Thailand is called Thai Baht (THB), or short Baht. Below is given the interbank exchange rate (ask price) for different calendar years, first the average rate, then the highest and lowest rates.
EUR (2008) ... Euro to Baht = 1 : 48.8 --- 54.1 --- 43.5
EUR (2007) ... Euro to Baht = 1 : 44.5 --- 47.5 --- 41.1
EUR (2006) ... Euro to Baht = 1 : 47.7 --- 49.5 --- 46.1
EUR (2005) ... Euro to Baht = 1 : 50.1 --- 52.9 --- 48.1
EUR (2004) ... Euro to Baht = 1 : 50.1 --- 53.3 --- 46.8
EUR (2003) ... Euro to Baht = 1 : 47.0 --- 49.9 --- 44.3
EUR (2002) ... Euro to Baht = 1 : 40.7 --- 45.5 --- 37.8
EUR (2001) ... Euro to Baht = 1 : 39.9 --- 41.6 --- 38.2
EUR (2000) ... Euro to Baht = 1 : 37.1 --- 40.9 --- 34.4
EUR (1999) ... Euro to Baht = 1 : 40.4 --- 43.9 --- 37.6CHF (2008) ... Swiss Franc to Baht = 1 : 30.8 --- 33.6 --- 26.3
CHF (2007) ... Swiss Franc to Baht = 1 : 27.1 --- 29.5 --- 24.9GBP (2008) ... British Pound to Baht = 1 : 61.5 --- 67.7 --- 51.1
GBP (2007) ... British Pound to Baht = 1 : 65.1 --- 70.6 --- 60.1USD (2008) ... US$ to Baht = 1 : 33.3 --- 35.5 --- 28.9
USD (2007) ... US$ to Baht = 1 : 32.5 --- 36.1 --- 29.1CAD (2008) ... Canadian $ to Baht = 1 : 31.3 --- 33.7 --- 27.4
CAD (2007) ... Canadian $ to Baht = 1 : 30.4 --- 34.8 --- 27.6AUD (2008) ... Australian $ to Baht = 1 : 28.3 --- 33.1 --- 21.6
AUD (2007) ... Australian $ to Baht = 1 : 27.2 --- 29.8 --- 25.3Online currency converter under oanda.com.

5. WHAT ABOUT THE LAND TRANSFER FEES/TAXES?
Apart from the sale price, there are fees and taxes that have to be paid whenever a property is bought or sold. Because of the complex and locally different taxing system, it is difficult even to estimate the amount that has to be paid. According to my experience, the amount due is low (in the district of Doi Saket) as compared to the sale price, usually much lower than 5%. These fees/taxes have to be paid cash at the office of the Land Department while executing the transfer and issuing the documents. Only two items (out of about 10) affect the amount considerably: a) registration fee (ka-jod-tabien) of 2% (in Doi Saket!) of the assessed value of the land, b) taxes (ka-pa-see) 0.5-3%. The amount of the registration fee depends on the assessed value (determined by the Land Department), not on a market value or the sale price, whereas the tax amount depends either on the assessed value or the sale price, whichever is higher. The assessed value may differ considerably, e.g. half or double of the sale price. Further, there are several exemptions from paying property sales tax. It is recommended that the buyer and seller agree beforehand upon who has to pay for the fees and taxes, and this agreement should be included as a paragraph in the sales contract. It is common that both parties pay 50% each, but not uncommon are also the following agreements: seller 100%, or buyer 100%; and uncommon but possible is the agreement that the buyer pays 100% of the transfer fees and the seller 100% of the taxes.

6. WHAT EXTRA EXPENSES SHOULD I CONSIDER WHEN BUYING LAND?
Apart from the sale price, land transfer fees and tax, the following expenses should be considered (but are not relevant in every case): Lawyer (2,000-15,000 Baht), soil to fill up the land (60,000-150,000 Baht per rai), bridging a small water ditch or canal to get access to the land (6,000-12,000 Baht), connection to a nearby water pipe (2,000-5,000 Baht), connection to a nearby 220 V electricity line (2,000-5,000 Baht), connection to a nearby telephone line (6,000-25,000 Baht).

7. WHAT SHOULD I CHECK UP IN A PROPERTY?
Prior to buying a land, with or without a house on it, you should check up chiefly the following issues:
Area and location: peaceful area, drug area, squatter locations; area prone to flood; area with noisy karaoke-shops, noisy factories and manufactories, noisy neighbors; location exposed to traffic noise, area exposed to air-pollution from traffic, location exposed to bad smell from nearby factories, crematory, pig farm, chicken farm, garbage deposits or often burning down garbage; views to the surroundings; possibility of future negative change in the location and area.
Roads: passable by motorbike, saloon car, pick-up and truck; sections of roads subject of flood; proximity/distance to main roads, shops, restaurants, hospitals, markets, supermarkets and to the city; traffic jam during rush hours in city areas you have to pass through; access to the land by a private or public road.
Technical infrastructure: mains electricity (220 V) line and distance to connect with; mains water pipe (village water) and distance to connect with, supplementary private water storage facilities, necessity of drilling a well and constructing an irrigation system; telephone line and distance to connect with, mobile phone signals strong enough.
Characteristics of the land: subject to flood during raining season, necessity to fill up the land with soil, necessity of drainage, quality of soil (juvenile prime land or ready filled-up land with garbage deposits under the surface); fencing the boundary; bridging a public canal along the boundary to get access to the land.
Characteristics of an existing house: foundation and construction defects; wood decay caused by termites, and fungus on walls; leaking water pipes, insufficient drainage of rain water, leaky roof and defect ceiling.
Legal: high-ranking chanot, proof that the title deed represents that specific land in the real, boundary poles invisible (buried), or visible but not corresponding in number or location as shown from the title deed (re-measurement of the boundary should be considered); if more than one owner, do all agree to sell or not; do the buildings on the land belong to the owner of the land or to somebody else (check house documents); are there any rights on the land in favor of somebody else or not.

8. WHY TO FILL UP THE LAND WITH SOIL?Most of the land offered is plain rice fields. Even without any irrigation from canals, rain will wet the field and make it temporarily impassable. Consequently, one should fill up the land with soil, at least some parts of it, to raise the level, generally the access and driveway to the same level as a sealed road nearby. Further, the base level of the house is best to be somewhat (e.g. 10-40 cm) higher than the driveway, for better drainage, and the garden around the house and driveway a little bit lower than the driveway, but higher than the level of the rice field, to plant and grow trees successfully. Most of the rice fields offered show a level which is between 50 and 100 cm lower than a nearby country road. Hence an average fill-up will reach up to 100 cm height, for which one should calculate costs for delivered soil of between 60,000 and 150,000 Baht per rai. I recommend to buy delivered soil (cheap soil from deeper ground, suitable for driveway and base for the house), and, for rising the level of the garden, to drag soil out of a part of the own land to form a pond.

9. IS IT BENEFICIAL TO BUY LAND WITH A READY-BUILT HOUSE OR TO BUY PLAIN LAND AND BUILD MY HOME THROUGH A CONTRACTOR AND ARCHITECT?In nearly all cases it is considerably cheaper to buy plain land and to plan the house by yourself, and choose the right architect and contractor. Also, it is most often considerably cheaper to buy plain land plus soil to fill up the land, rather than ready filled-up land, and ready plots in real estate compounds. An architect and contractor are necessary, and, in addition, a manager/translator permanently throughout the process of building the house, otherwise you will unlikely get what you want.

9a. Please, take into consideration that building a house in Thailand, and trying to approach a nearly Western quality standard, can become a nightmare, especially if you are not aware of the way how Thai people behave and act, and if you lack basic knowledge and practice in planning and construction of a house. Do read some contributions on this topic in the Thailand Forum, e.g. "Having a House Built" by KhunDennis who summarizes that "getting [his house] done has to be the worst experience of [his] life, no question about it. One totally frustrating experience after another. Dealing with people with a childish attitude, poor work ethics, lack of concern for quality, and contractors losing interest in the project when nearing completion ...".

10. DO I NEED A LAWYER FOR PURCHASING LAND?
There is no Thai law stating that you must have a lawyer for executing the legal transfer of land, or for setting a lease or usufruct, or to encumber a land with mortgage, or for similar legal actions. If the buyer and seller agrees on all details, have a written sales contract (in Thai language), have all necessary documents available, e.g. Thai identity card and family paper, then you can just show up at the relevant land office of the Thai Land Department, probably in most cases without a prior appointment date, and apply there for the land transfer which, in simple cases, will rarely take more than two hours to be done. For the sales contract in Thai, you may use a standard form that can be bought from any stationary shop, or seen from Google doc. For your free private use, a tri-lingual sales contract (Thai, English, German) can be found in Google doc, too. Although it seems to be very simple to execute the legal transfer of land at the land office without the assistance of a lawyer, I would only recommend you to do so if your Thai wife purchases the land and you are foreigner, if you can read and speak Thai and fully understand what's going on, and if you both have thoroughly checked and ruled out any legal or other restrictions of the land to buy. In all other cases, a lawyer should be consulted and probably engaged, especially if there are any uncertainties of current ownership of the land, uncertainties of its boundaries, or if you want to settle a 30 year lease, just to mention a few examples. Further, clearly instruct the lawyer what you want him to do, and require confirmation and proof. You should expect to pay for his service an amount between 5,000 and 15,000 Baht, or even more for extensive tasks. Usually, the first consultation is free-of-charge. As I wish to stay independent, I restrain from recommending a certain lawyer. To clients, who I know in person, or whom I am in contact for a sufficiently long time, a selective list of lawyers in Chiang Mai is available on request.

11. MOSQUITOES — HOW TO MINIMIZE OCCURRENCE OF MOSQUITOES THROUGH HOUSE LOCATION AND CONSTRUCTION
Mosquitoes do occur in the Chiang Mai plain, adjacent hills and mountains, but hardly occur excessively aggressive or in very large and crowded populations. Seasonal differences in their occurrence are not very pronounced, but you should expect more populations to occur during raining season, whereas daily occurrence is mostly confined to hours in the morning and, more numerous, to one or two hours in the evening. One should expect mosquitoes to occur more frequent on the countryside with their huge rice fields and irrigation canals rather than in urban areas. However, it seems the contrary to be more likely. Probably there are more mosquitoes breeding and surviving in some low urban areas with puddles and widely dispersed garbage, where surface water cannot drain easily. Hence there is hardly to deduct a general rule for best locating a house, but a location exposed to sun and wind probably achieves a better protection against mosquitoes than a shady one without any breeze. Areas with ponds and rice fields are usually inhabited by birds, fish and many other animals that won't mind to have mosquito larvae as their diet. Ponds should have a steep bank and no flat water level areas. The water level may vary considerably over the months, due to heavy rain fall, long pronounced dry season, and irregular amount of water supply in the irrigation canals. All these are not good conditions for mosquito larvae to develop. A house should be built on a (much) raised level against its immediate surroundings. A veranda or balcony on a first floor will rarely visited by mosquitoes whereas a ground-floor terrace will be unusable to humans without extra protection measures in the evening. Any out-door sitting area should be built in a way that causes air moving like in an air channel, and be supplemented by a fan. Mosquito screens are necessary on all windows and exterior doors at ground-level and recommended on the upper floor. In case you wish to design a garden unfriendly to mosquitoes, then follow these rules: The garden should be sunny, containing not many plants, these far away from the house (e.g. by a wide spaced terrace, areas with gravel), avoid any dark colours, choose white and light colours, plant species of trees with an open crown rather than with tight foliage, restrain from ground-cover plants, do prefer drought-resistant and succulent plants which hardly need watering.

12. VIEWS — WHAT SHOULD I CONSIDER IF VIEWS ARE A MAJOR CRITERION FOR PURCHASING A PROPERTY?
If you wish to get, and keep, a good view from house and garden beyond the plot boundary, then location, size, shape and exposition of a plot of land should be considered carefully. Far view is best during late rainy season and succeeding early cool season, whereas during some time in hot season you might not be able to see Doi Suthep / Doi Pui from nearby areas (e.g. even not from the city of Chiang Mai) due to air pollution.
Location within the Chiang Mai basin: Most plots of land are offered for sale within the flat, long and wide Chiang Mai basin. From many locations within this basin, you can see the eastern mountain range and foot-hills, the western mountains including Doi Suthep / Doi Pui, and the northern hills. Views are more restricted within the middle and more southern basin area, and the basin's margins are best for a year-round view to the nearby mountains. Most people favor a view during the afternoon and evening, when there is more free time available, over a view during the morning. If so, a view towards east and north is more appreciated than a view towards west, as the latter means a view against the sun. In the evening, the eastern mountain range and northern hills are often wonderfully illuminated by the setting sun, whereas the sunset over Doi Suthep / Doi Pui in the west is early and short, and dazzling the eyes, but can be fascinating, too. Given these facts, the most preferred locations (within the basin) for best mountain views are those in north-eastern San Sai district and in Doi Saket district on the left side of Chiang Mai - Doi Saket road (#118), and to some extend on the right side of that road. In our map, this area is marked by the grid values C6—E8—D10—B8—C6.
Location on the foot-hills around the Chiang Mai basin and beyond: If you are located very close to the foot-hills, or within the mountains, you might have the advantage of an astonishing view segment, or even panoramic view, to nearby slopes, hills, or into a valley, but you rarely can see the more remote mountains and mountain ranges. There, every location has its individual view potential. In the map, areas with good individual views in the north and east are beyond the line C2—B8—F11—L11, and areas in the mountainous west of Hang Dong, M0—J1.
Size, shape and exposition of land: Establishing buildings and growing trees on neighboring land can cut any views. A large size of the own land, the right shape and exposition can help to lower the risk of views to be cut.
Further measurements to keep views is to built a two-storey house rather than a single storey house, to keep a view corridor by digging a large and long pond, and by purchasing the neighboring rice-field.

FAQ — Grunderwerb in Thailand

2008-12-26T04:44:00.003+07:00

Zusammenfassung — Häufig gestellte Fragen bei Grundbesitz und Grunderwerb in Thailand werden in knapper Form beantwortet. Für genauere Informationen zu einzelnen Themen sind Links auf URLs und Literaturhinweise angegeben.

1. DÜRFEN AUSLÄNDER IN THAILAND GRUNDSTÜCKE ERWERBEN?
Einem Ausländer ist es in Thailand nicht erlaubt, Eigentümer eines Grundstücks zu werden! Es gibt hiervon jedoch ein paar Ausnahmen: Für besonders vermögende Personengruppen bei bestimmten Formen des Investments in Thailand, und für Ausländer, die thailändische Staatsbürger geworden sind, besteht die Möglichkeit zum Grundeigentum. Auf diese Ausnahmemöglichkeiten wird hier nicht eingegangen. Es besteht aber für eine ausländische Person die Möglichkeit, Besitzer eines Grundstücks zu werden, und dies bei weitgehender Kontrolle über das Grundstück mit sehr guter rechtlicher Absicherung.
Grundsätzlich bieten sich hierfür 4 legale Lösungs-Möglichkeiten an: über einen Grundstücks-"Leasing"-Vertrag, über die Gründung einer Firma, über Niessbrauch, oder über einen Kredit-Vertrag. Es gibt hierzu langjährige Erfahrungen und darauf spezialisierte Rechtsanwälte. Die erste Lösung ist die am häufigsten angewandte. Detaillierte Informationen (in Englisch) findet man in ThaiVisa.com und insbesondere in dessen Real Estate Forum).
Grundstücks-"Leasing"-Vertrag — การเช่า — Kan-chao (in deutscher phonetischer Transkription: "Gahn-tschau") — Obwohl dieser Vertrag generell als "Leasing" übersetzt und bezeichnet wird, entspricht er in keiner Weise einem deutschen Leasing-Vertrag. Am besten stellt man sich einen solchen Vertrag vor als eine Pacht oder Miete über die (nahezu uneingeschränkte) Nutzung eines Grundstücks, wobei der Vertrag ins Grundbuch eingetragen wird (für einen Vertrag länger als 3 Jahre) und dadurch besonderen Rechtsschutz geniesst. Üblich ist ein Vertrag über 30 Jahre: การเช่ามีกำหนด ๓๐ ปี Kan-chao mi kamnot samsip pi (in deutscher phonetischer Transkription: "Gahn-tschau mieh Gamnod sahm-sib Bieh"). Man kann eine Option auf bis zu zwei Verlängerungen zu je 30 Jahren vereinbaren, also für 90 Jahre insgesamt. Für die Optionslösung gibt es unterschiedliche juristische Interpretationen des thailändischen Rechts, so dass ein Vertrag gegenwärtig nur für die ersten 30 Jahre als juristisch einwandfrei angesehen werden sollte. Die Option auf Verlängerung kann man zwar vertraglich vereinbaren (und über einen Kreditvertrag absichern), sie aber nicht ins Grundbuch eintragen lassen. Bei einem "Leasing"-Vertrag, der richtig verfasst wurde, übt man volle Kontrolle über die Nutzung eines Grundstücks aus. Zur rechtlichen Absicherung wird der Leasing-Nehmer in das Grundbuch eingetragen und erhält eine Ausfertigung des Grundbucheintrags. Gebäude dürfen vom Leasing-Nehmer auf dem Grundstück errichtet werden, und sie können zudem als sein Eigentum (nicht nur als Besitz!) registriert werden. Der Leasing-Vertrag kann und soll alle Regelungen aufnehmen, um dem Leasingnehmer volle Sicherheit zu gewährleisten. Bei grossen Grundstücken kann es zweckmässig sein, das Grundstück zu teilen: Der eine Grundstücksteil (z.B. mit einem Wohnhaus) kann mit einem Leasing-Vertrag belastet werden, der andere Grundstücksteil mit einem Darlehen oder einer Hypothek. Dadurch werden die Grundstücke praktisch nur dann verkäuflich, wenn der Leasing-Nehmer dies will. Ein Muster eines Leasing-Vertrags kann als Diskussionsgrundlage für die vertragsabschliessenden Parteien und den Rechtsanwalt bilden. Ein Vertrag sollte nur von einem erfahrenen Rechtsanwalt ausgearbeitet werden. Dies gilt auch für andere Lösungswege, insbesondere aber bei Firmengründung.
Gründung einer thailändischen Firma (Co. Ltd.) — บริษัทจำกัดในประเทศไทย — Borisat chamkat nai Prathet Thai (in deutscher phonetischer Transkription: "Borisat dschamgad nai Prateht Tai") — Möglich ist eine Beteiligung von maximal 49% (bei beabsichtigtem Grundstückserwerb jedoch max. 40%) durch eine oder mehrere ausländische Personen bzw. durch eine ausländische Firma: Diese Möglichkeit sollte nur dann erwogen werden, wenn national oder international eine Geschäftstätigkeit beabsichtigt ist und durchgeführt wird; die Gründung einer Firma allein zum Zwecke des Grundstückserwerbs ist illegal. Bei diesem Lösungsweg kauft die Firma das Grundstück, die dann Eigentümerin ist. Das Grundstück kann von einer ausländischen Person geleast werden. Dieser Lösungsweg ist deutlich teurer als der erstgenannte, und komplexer. Durch entsprechende Vertragsgestaltung (auf die hier nicht näher eingegangen wird) kann man als ausländischer Anteils-Inhaber trotz Minorität volle Kontrolle über die Firma erhalten und ausüben.
Niessbrauch — สิทธิเก็บกิน — Sitthi-kep-kin (in deutscher phonetischer Transkription: "Sitti-geb-gin") — Ein Vertrag über das Recht auf Besitz und Nutzung eines bebauten oder unbebauten Grundstücks kann für einen bestimmten Zeitraum abgeschlossen werden (üblich sind 30 Jahre). Für einen Ausländer ist meist ein Vertrag mit lebenslangem Niessbrauch sinnvoll und möglich: สิทธิเก็บกินตลอคขีวิต Sitthi-kep-kin talot chiwit (in deutscher phonetischer Transkription: "Sitti-geb-gin dtalod Dschieh-wit"). Ein befristeter Vertrag kann, ähnlich wie bei einem Leasing-Vertrag, erneuert werden, endet aber in jedem Fall mit dem Tode des Niessbrauchers, kann also nicht vererbt werden. Das Recht auf Niessbrauch kann, im Unterschied zum Leasing-Vertrag, verkauft oder übertragen werden.
Kreditvertrag, Hypothek — การจำนอง — Kan-chamnong (in deutscher phonetischer Transkription: "Gahn-dscham-nong") — Dieser Lösungsweg ermöglicht zwar eine Absicherung für den Kreditgeber und Hypotheken-Gläubiger, aber nicht die Nutzung des Grundstücks, so dass Kreditvertrag und Hypothek nur in Kombination mit den ersten drei Möglichkeiten erwogen werden sollten. Eine hohe hypothekarische Belastung eines Grundstücks bewirkt praktisch die (beabsichtigte) Unverkäuflichkeit des Grundstücks durch den Grundeigentümer, der, um einen Verkauf zu realisieren, von der Zustimmung des Gläubigers abhängig ist. Ein vertraglich vereinbarter Zins wird bis zu einer Höhe von jährlich 15% bei Gerichten akzeptiert. Man muss nicht und sollte nicht diesen Zins realisieren wollen, aber vertraglich vereinbart dürfte dies bald zu einer Situation führen, die es dem Grundeigentümer nicht ermöglicht, die Schulden zurückzuzahlen.

1a. WAS IST BEI EINEM GRUNDSTÜCKS-LEASING-VERTRAG ZU BEACHTEN?
Ein Leasing-Vertrag kommt insbesondere in Betracht für Ausländer ohne thailändischem Ehepartner.
Um einen Leasing-Vertrag abschliessen zu können, muss ein Ausländer mit einem Non-Immigrant-Visum in Thailand eingereist sein; mit einem Touristen-Visum ist dies nicht möglich.
Für Personen über 50 Jahre gewährt eine Thailändische Vertretung (Konsulat, Botschaft) in der Regel ohne Probleme ein drei Monate gültiges Non-Immigrant-Visum Typ "O". Ein Antrag auf Verlängerung (1 Jahr) kann bei der Ausländer-Behörde in Thailand gestellt werden, wobei die wichtigste Voraussetzung für die Gewährung ein Einkommens- und Vermögensnachweis ist. Man muss ein Einkommen (z.B. Rente) oder ein Vermögen (Tages- oder Festgeld in Höhe von mindestens 800.000 Baht bei einer in Thailand ansässigen Bank), oder eine Kombination von beidem nachweisen können.
Für Personen unter 50 Jahre kann eine Thailändische Vertretung gleichfalls ein Non-Immigrant-Visum Typ "O" ausstellen, jedoch bedarf dies einer Begründung. Eine Möglichkeit ist beispielsweise einen langfristigen (1-jährigen) Mietvertrag für ein Wohnhaus in Thailand vorzulegen, zusammen mit Mietquittungen, bezahlten Telefonrechnungen, und anzugeben, man möchte den Mietvertrag umwandeln in einen (mehr als) 3-jährigen Mietvertrag (mit Eintrag als Leasing-Nehmer ins Grundbuch). Wenn man in Thailand eine Arbeit aufnehmen möchte, z.B. als Deutsch-Lehrer bei einer Universität oder einem kommerziellen Fremdsprachen-Institut, und die nötigen Dokumente vorlegen kann, erhält man sicher ebenfalls ein Non-Immigrant-Visum (anderen Typs) ausgestellt.
Der Leasing-Geber, also der Grundstücks-Eigentümer, muss eine Person sein, die die thailändische Staatsbürgerschaft besitzt (z.B. der thailändische Lebenspartner), oder eine thailändische Firma (z.B. die Firma eines thailändischen Rechtsanwaltes oder einer Real Estate Company). Gleich ob Person oder Firma, man sollte ihr voll vertrauen können und sie längere Zeit (mehrere Jahre) kennen. In aller Regel sollte man nicht den alten Grundstücks-Eigentümer, den Verkäufer, als Leasing-Geber akzeptieren, sondern eine Person seines Vertrauens wählen. Die Vorstellung, eine 30-Jahre-Leasing-Rate niedriger als den Verkaufspreis zu erzielen, wenn man das Grundeigentum unverändert belässt und den Eigentümer als Leasing-Geber inthronisiert, dürfte sich als nicht realisierbar erweisen und wäre mit erhöhtem Risiko verbunden.
Unbeeinflusst von einem Vertrauensverhältnis sollte ein Leasing-Vertrag, über den Standard-Inhalt hinaus, möglichst alle zukünftigen Unwägbarkeiten regeln, wie zum Beispiel Todesfall des Leasing-Nehmers oder Leasing-Gebers, Verkauf oder Insolvenz der Firma, vorzeitige Beendigung des Leasing-Vertrags, termingerechtes Laufzeit-Ende des Leasing-Vertrags mit allen Rechten und Pflichten für die Zeit danach. Hierzu ist ein Rechtsanwalt gefordert; man sollte allerdings als Leasing-Nehmer von Anfang an möglichst klare Vorstellungen entwickelt haben, welche Inhalte Leasing-Vertrag und eventuelle beigeordnete privatrechtliche Verträge haben sollen.

1b. WIE KANN ICH MICH BEI EINEM LANGFRISTIGEN GRUNDSTÜCKS-LEASING-VERTRAG ABSICHERN, WENN ICH AUF DEM GRUNDSTÜCK EIN HAUS BAUEN MÖCHTE?
Ein kritischer Punkt ist die oft vom Leasing-Nehmer erwünschte Verlängerungs-Option. Das thailändische Recht lässt derzeit nur eine Leasing-Periode von maximal 30 Jahren zu, und nur maximal diese Laufzeit kann auch ins Grundbuch eingetragen werden. Privatrechtliche Zusatzvereinbarungen (z.B. Verlängerungs-Option) sind zweifellos möglich. Jedoch man weiss derzeit nicht, ob sich der Leasing-Geber (oder, falls verstorben, seine Erben) an die Vereinbarungen hält, ob er sie vielleicht anders auslegen könnte als der Leasing-Nehmer, ob ein Rechtsstreit unvermeidlich werden könnte und wie die Gerichte dann entscheiden werden.
Für einen Leasing-Nehmer im Alter von 60 Jahren mag eine 30-jährige Laufzeit ausreichend erscheinen, denn statistisch liegt seine Lebenserwartung darunter. Will er allerdings das Leasing "vererben", oder will ein jüngerer Leasing-Nehmer sich eine zweite Laufzeit sichern, so bedarf es schon besonderer vertraglicher Regelungen, und/oder anderer, verlust-mindernder Vorkehrungen im Falle einer Nicht-Verlängerung oder einer Verlängerung zu inakzeptablen Bedingungen.
Solche Vorkehrungen sollten frühzeitig getroffen werden, möglichst nicht nach einem Abschluss des Leasing-Vertrags, sondern zuvor, und dies bedarf einiger Vorbereitungen. Hier zwei Möglichkeiten:
Möglichkeit 1, Grundstücks-Teilung: Ein grosses Grundstück (z.B. grösser als 2 Rai) kann man durch amtliche Vermessung aufteilen lassen in einen kleinen Grundstücksteil mit Anschluss an eine öffentliche Strasse/Weg, und in einen grossen Teil. Die thailändische Vertrauensperson erwirbt beide Grundstücksteile; das kleine Grundstück wird belastet mit einem Leasing-Vertrag, das grosse nur mit einer Hypothek. Das kleine Grundstück ist für Haus-Bebauung und mit einem Garten durch den Leasing-Nehmer vorgesehen, wohingegen das grosse Grundstück z.B. als Reisfeld verbleibt und/oder zum Anlegen von Teichen rund ums Haus genutzt wird (zur Auffüllung des kleinen Grundstücks). Rechtliche Vorteile: Unproblematisches 30-Jahre-Leasing des Baugrundstücks, grosses Grundstück praktisch unverkäuflich (Hypotheken-Geber muss einem Verkauf zustimmen), eingeschränkte Nutzung des grossen geringerwertigen Grundstücks durch den Eigentümer (bestehende Nutzung kann praktisch nicht verändert werden), Realisierung der Kontrolle einer grossen Fläche (viele Grundbuch-Ämter erlauben Leasing nur für kleine Grundstücke von nicht viel mehr als 1 Rai). Praktische Vorteile: Die grosse Fläche ermöglicht grössere Abstände zu benachbarten Grundstücken/Häusern (geringere Lärmeinwirkung, Nicht-Bebaubarkeit der Fläche unmittelbar neben dem eigenen Haus, Erhaltung von Ausblicken (z.B. Aussicht über Reisfeld hinweg zum Gebirge), geringere Baukosten (Erde vorhanden zum Auffüllen des Baugrundstücks/Gartens, Mauer/Zaun entlang des Uferbereichs am Teich nicht erforderlich).
Möglichkeit 2, Bau eines Hauses aus Teak / Hartholz anstelle eines Hauses aus Ziegel/Beton: Dies kann zusätzlich zu Möglichkeit 1 realisiert werden. Der Leasing-Nehmer kann und sollte Haus-Eigentümer sein. Über seinen Rechtsanwalt sollte er vorsorglich regeln, dass ein von ihm auf dem Leasing-Grundstück zu errichtendes Haus (Wohnhaus und sonstige Gebäude) sein Eigentum ist, und dass das Hausbesitzbuch (tabien ban) auf seinen Namen von der Wohnungsbehörde ausgestellt wird. Mit Ablauf eines 30-jährigen Leasings müsste der Grundstücks-Eigentümer / Leasing-Geber den dann zu ermittelnden Wert des Hauses dem Leasing-Nehmer ersetzen, sofern der Leasing-Vertrag eine entsprechende Vereinbarung enthält und das Leasing nicht verlängert wird. Es wird nicht vorhersehbar sein, wie sich der Leasing-Geber (oder seine Erben) verhalten werden. Mit oder ohne Rechtsstreit kann der Leasing-Nehmer sein Haus aus Ziegel/Stein verlustig gehen. Ein Haus aus Holz hingegen kann in kürzester Zeit abgebaut und an anderer Stelle wieder errichtet werden. Der Leasing-Nehmer nimmt einfach sein Haus und dessen Wert mit, und lässt nur Betonfundament und Infrastruktur zurück, wodurch ihm nur ein wesentlich geringerer Verlust entstehen wird.

2. WORAUF MUSS MAN BEI EINEM GRUNDSTÜCKSDOKUMENT ACHTEN?
Es gibt verschiedene Arten von Grundstücksdokumenten. Das höchstwertige Dokument wird โฉนดที่ดิน (Chanot-thi-din, in deutscher phonetischer Transkription: "Dschanohd-tieh-din") genannt, oder kurz โฉนด (Chanot). Es garantiert das Recht auf Eigentum (nicht nur Besitz) und andere Rechte am Grundstück (z.B. eine verbriefte Pacht oder sog. "Leasehold", eine Hypothek, ein Niessbrauch). Es wird vom Grundstücksamt ausgestellt. In ländlichen Gegenden wird man öfter Land mit น. ส. ๓ ก. (N. S. 3 K.) und น. ส. ๓ (N. S. 3) Dokumenten vorfinden (in deutscher phonetischer Transkription: "No So Sahm Go" und "No So Sahm"). Diese sind zwar rangniedriger, können jedoch nahezu so wie ein Chanot-Dokument verwendet werden. Es gibt auch Grundstücke mit anderen Arten von Dokumenten und ganz ohne jegliche Dokumente. Solches Land sollte generell ausser Betracht bleiben. Näheres zu Grundstücksdokumenten in Thailand unter Baan Sammi Blogs, oder unter Baan Sammi Briefcase 4.

3. WELCHE MASSEINHEITEN FÜR GRUNDSTÜCKE GIBT ES?
Gebräuchlich sind drei Flächen-Einheiten: Rai, Ngan und Tarang-wa.
1 Rai = 4 Ngan = 400 Tarang-wa = 1.600 Quadratmeter (qm) = 16 Ar (a) = 0,16 Hektar (ha)
1 Ngan = 100 Tarang-wa = 400 qm
1 Tarang-wa = 4 qm
1 Quadratmeter (qm) = 0,25 Tarang-wa
1 Ar (a) = 100 qm = 25 Tarang-wa = 0,25 Ngan = 0,0625 Rai
1 Hektar (ha) = 10.000 qm = 6,25 Rai
In Anzeigen findet man die Angaben meist abgekürzt in der Schreibweise z.B. 3‑2‑85; dies bedeutet 3 Rai, 2 Ngan, 85 Tarang-wa.
Weitere Hinweise zu den Masseinheiten unter Baan Sammi Briefcase 4, und zu Flächen-Konvertierungen online unter convert-me.com.

4. WIE IST DER KURS DER THAILÄNDISCHEN WÄHRUNG?
Die gesetzliche Währung in Thailand ist das Thai Baht (THB), oder kurz: Baht. Unten sind die Wechselkurse (interbank exchange rates, ask prices) für verschiedene Kalenderjahre angegeben; zuerst der durchschnittliche Kurs, dann der höchste und der niedrigste Kurs.
EUR (2008) ... Euro zu Baht = 1 : 48.8 --- 54.1 --- 43.5
EUR (2007) ... Euro zu Baht = 1 : 44.5 --- 47.5 --- 41.1
EUR (2006) ... Euro zu Baht = 1 : 47.7 --- 49.5 --- 46.1
EUR (2005) ... Euro zu Baht = 1 : 50.1 --- 52.9 --- 48.1
EUR (2004) ... Euro zu Baht = 1 : 50.1 --- 53.3 --- 46.8
EUR (2003) ... Euro zu Baht = 1 : 47.0 --- 49.9 --- 44.3
EUR (2002) ... Euro zu Baht = 1 : 40.7 --- 45.5 --- 37.8
EUR (2001) ... Euro zu Baht = 1 : 39.9 --- 41.6 --- 38.2
EUR (2000) ... Euro zu Baht = 1 : 37.1 --- 40.9 --- 34.4
EUR (1999) ... Euro zu Baht = 1 : 40.4 --- 43.9 --- 37.6
CHF (2008) ... Schweizer Franken zu Baht = 1 : 30.8 --- 33.6 --- 26.3
CHF (2007) ... Schweizer Franken zu Baht = 1 : 27.1 --- 29.5 --- 24.9
GBP (2008) ... Britisches Pfund zu Baht = 1 : 61.5 --- 67.7 --- 51.1
GBP (2007) ... Britisches Pfund zu Baht = 1 : 65.1 --- 70.6 --- 60.1
USD (2008) ... US$ zu Baht = 1 : 33.3 --- 35.5 --- 28.9
USD (2007) ... US$ zu Baht = 1 : 32.5 --- 36.1 --- 29.1
CAD (2008) ... Canadischer $ zu Baht = 1 : 31.3 --- 33.7 --- 27.4
CAD (2007) ... Canadischer $ zu Baht = 1 : 30.4 --- 34.8 --- 27.6
AUD (2008) ... Australian $ zu Baht = 1 : 28.3 --- 33.1 --- 21.6
AUD (2007) ... Australian $ zu Baht = 1 : 27.2 --- 29.8 --- 25.3
Online Konvertierung für Währungen unter oanda.com.

5. WIE HOCH SIND GEBÜHREN/STEUERN BEIM GRUNDSTÜCKSKAUF?
Neben dem vereinbarten Kaufpreis sind Gebühren/Steuern zu entrichten. Wegen des komplexen und lokal unterschiedlichen Besteuerungssystems lässt sich selbst die ungefähre Höhe des zu entrichtenden Betrags nur schwer kalkulieren. Erfahrungsgemäss ist jedoch (im Bezirk Doi Saket) die Gesamthöhe im Verhältnis zum Kaufpreis minimal (in der Regel deutlich unter 5%). Diese Gebühren und Steuern sind beim Grundbuchamt zum Zeitpunkt des Eigentums-Übergangs (und somit während der Ausstellung der Eigentums-Dokumente) bar zu bezahlen. Im wesentlichen sind es nur zwei Kosten-Positionen (von über 10 möglichen Positionen), deren Höhe nennenswert ist: a) Registrierungsgebühr (ka-dschod-tabijen) 2% (in Doi Saket!) vom Grundstückswert, b) Steuern (ka-pa-sih) 0,5-3%. Die Registrierungsgebühr richtet sich nach dem (amtlich festgestellten) Grundstückswert, nicht nach dem vereinbarten Kaufpreis, wohingegen sich die Steuern nach dem jeweils höheren Wert richten. Der amtliche Grundstückswert kann vom Kaufpreis stark abweichen, z.B. die Hälfte oder das Doppelte des Kaufpreises betragen. Ausserdem gibt es in bestimmten Fällen eine Befreiung von der Zahlung der Grundstückstransfer-Steuer. Es sollte im Voraus zwischen Käufer und Verkäufer vereinbart werden, wer die Gebühren und Steuern bezahlt. Üblich ist es, dass Käufer und Verkäufer jeweils 50% bezahlen. Möglich sind aber auch folgende Regelungen: Käufer 100%, oder Verkäufer 100%, oder Käufer 100% Transferkosten und Verkäufer 100% Steuern. Solche Vereinbarungen sollten in den Kaufvertrag aufgenommen werden.

6. WELCHE AUSGABEN SOLLTE MAN BEIM GRUNDSTÜCKSERWERB MIT EINPLANEN?
Ausser dem zu zahlenden Kaufpreis und den anfallenden Gebühren und Steuern sollten insbesondere die folgend aufgeführten (aber nicht zwingend in Anspruch zu nehmenden) Leistungen und ihre ungefähren Kosten einkalkuliert werden: Rechtsanwalt (2.000-15.000 Baht), Erdauffüllung (60.000-150.000 Baht pro Rai), Überbau eines Bewässerungskanals (6.000-12.000 Baht), Anschluss an vorhandene Wasserleitung (2.000-5.000 Baht), Anschluss an vorhandene Elektrizitätsleitung (2.000-5.000 Baht), Anschluss an vorhandene Telefonleitung (6.000-25.000 Baht).

7. WAS SOLLTE MAN BEI EINER IMMOBILIE ÜBERPRÜFEN?
Vor dem Erwerb eines bebauten oder unbebauten Grundstücks sollte man insbesondere folgende Punkte der Check-Liste überprüfen:
Gegend und Lage des Grundstücks: friedliche Gegend, Gegend beeinträchtigt durch Drogenverkauf, Gegend mit illegaler Ansiedlung; von Überschwemmungen bedrohte Gegend; Gegend mit lauten Karaoke-Restaurants, lärm-emittierenden Fabriken und Handwerksbetrieben, lauten Nachbarn, öffentlichen Lautsprecher-Anlagen, Gegend mit Verkehrslärm; Gegend mit Luftverschmutzung durch Verkehr; Geruchsbelästigung durch nahe Fabriken, Handwerksbetriebe, Plätze für Leichenverbrennungen, Schweine- und Hühner-Farmen, Abfallgruben und bevorzugte Plätze für Abfallverbrennung; Ausblick-Beeinträchtigung durch die Umgebung; Wahrscheinlichkeit von zukünftiger nachteiliger Veränderung der Lage und Gegend.
Strassen und Wege: Passierbarkeit mit Motorrad, Pkw, Pick-up und Lkw; Passierbarkeit im Falle von Überschwemmungen in der Gegend; Entfernung zu Hauptstrassen, Geschäften, Restaurants, Krankenhäuser, Supermärkten und zur City; Verkehrsbehinderung während der Hauptverkehrszeiten in Stadtgebieten, die üblicherweise zu durchqueren sind; Zugang und Zufahrt zum Grundstück über eine öffentliche oder private Strasse.
Technische Infrastruktur: Hauptstromleitung (220 V) und Entfernung für einen Anschluss; Hauptwasserleitung (öffentliche Wasserleitung z.B. für ein Dorf) und Entfernung für einen Anschluss, ergänzende private Wasserspeicherung, Notwendigkeit zum Bohren eines Brunnens und Installieren eines Bewässerungssystems; Telefonleitung und Entfernung für einen Anschluss, Stärke des Empfangssignals für Handys.
Eigenschaften des Grundstücks: Grundstück überschwemmungsgefährdet während der Regenzeit, Notwendigkeit zum Auffüllen des gesamten oder von Teilen des Grundstücks mit Erde, Notwendigkeit der Entwässerungs- und Abfluss-Vorsorge, Qualität des Bodens und der Erde auf dem Grundstück (anstehender Boden, oder bereits aufgefüllt, evtl. mit Abfall unter der Oberfläche); Einzäunung des Grundstücks; Errichtung einer Brücke über einen öffentlichen Wassergraben für einen Anschluss an das Grundstück.
Eigenschaften eines vorhandenen Gebäudes: Gründungs- und Konstruktionsschäden; Holzbefall durch Termiten, Pilzbefall an Wänden; undichte Wasserleitungen; ausreichende Wasserableitung von Regenwasser; undichtes Dach und beschädigte Decken.
Rechtliches: hochwertiges Grundstücksdokument (z.B. Chanot), Überprüfung ob der Grenzverlauf auf der Grundstücksurkunde übereinstimmt mit der Örtlichkeit, Grenzsteine sichtbar oder verdeckt, oder sichtbar aber nicht übereinstimmend (Nummer und Lage) mit den Angaben auf dem Grundstücksdokument; amtliche Neuvermessung erwünscht oder erforderlich; stimmen sämtliche im Grundstücksdokument genannten Eigentümer dem Verkauf zu oder nicht; ist der Grundeigentümer auch zugleich Eigentümer des Gebäudes oder nicht; Haus-Urkunden überprüfen; gibt es irgendwelche verbriefte oder informelle Rechte von Dritten am Grundstück, z.B. Wegerecht.

8. ERDAUFFÜLLUNG — WOFÜR?
Bei den allermeisten zum Kauf angebotenen unbebauten Grundstücken handelt es sich um genutzte Reisfelder. Auch ohne jegliche Bewässerung der Reisfelder durch Bewässerungskanäle sammelt sich in den meisten Reisfeldern Regenwasser, vornehmlich während der Regenzeit, kann nicht oder nicht ausreichend abfliessen, und das Land ist dann zeitweise sumpfig und schwer oder nicht passierbar. Für den Bereich der Zufahrt und für zu errichtende Gebäude empfiehlt es sich daher, das Niveau durch Erdauffüllung anzuheben, etwa im selben Niveau wie das Niveau einer benachbarten befestigten öffentlichen Strasse. Ferner empfiehlt es sich, das Niveau des Wohnhauses etwas höher (z.B. 10-40 cm) zu legen als die Zufahrt, und einen zu planenden Garten mit Zier- und Obstbäumen etwas höher (z.B. 30-80 cm) zu legen als das ursprüngliche Reisfeld-Niveau. Meist liegt das ursprüngliche Reisfeld-Niveau zwischen 50 und 100 cm tiefer als das einer benachbarten Landstrasse. Somit wird man möglicherweise mit durchschnittlich 100 cm Erdauffüllung rechnen müssen, wobei sich die Kosten für angelieferte Erde auf etwa 60.000-150.000 Baht pro Rai belaufen (Preise abhängig von der Qualität der Erde und der Entfernung des Lieferwegs). Es ist überlegenswert, einen Teil der für die Auffüllung benötigten Erde anliefern zu lassen (preiswerte Erde aus tieferliegenden Schichten, geeignet für Zufahrt und Hausfundament), und den anderen Teil dem eigenen Grundstück zu entnehmen (z.B. preisgünstiges Ausbaggern eines grösseren Gartenteichs) und Mutterboden und darunter liegende Erden als Aufschüttung für das zukünftige Gartenland zu verwenden.

9. IST ES VON VORTEIL, EIN BEREITS BEBAUTES GRUNDSTÜCK ZU KAUFEN, ODER EIN UNBEBAUTES, UM DARAUF MEIN HAUS NACH EIGENEN WÜNSCHEN MITTELS EINER BAUFIRMA UND EINES ARCHITEKTEN ZU ERRICHTEN?
Fast immer ist es erheblich billiger, ein unbebautes Grundstück zu kaufen, das Haus nach eigenen Vorstellungen selbst zu planen, und die richtige Baufirma und den richtigen Architekten zu wählen. Ausserdem ist es meist ebenfalls erheblich billiger, ein ursprüngliches Grundstück (i.d.R. ein Reisfeld) zu kaufen und zusätzlich Erde zum Auffüllen des Grundstücks, als ein bereits mit Erde aufgefülltes Grundstück, oder ein sofort bebaubares Grundstück in einer Wohnanlage. Architekt und Baufirma sind notwendig, und zusätzlich ein Bau-Manager (als Vermittler und Übersetzer) während des gesamten Bauprozesses – andernfalls wird man das Haus kaum so wie gewünscht erhalten.
Abgesehen von den Kosten, sollte man folgendes bedenken: Erde zum Auffüllen kann man in verschiedenen Qualitäten für verschiedene Zwecke bekommen, bei bereits aufgefülltem Land wird man kaum wissen, was sich unter der Oberfläche befindet. Aufgefüllte Erde im Bereich des zukünftigen Hausfundaments sollte verdichtet werden und eine Regenzeit lang (Mai-Oktober) oder länger ruhen.

10. BENÖTIGE ICH ZUM KAUF EINES GRUNDSTÜCKS EINEN RECHTSANWALT?
Es gibt kein Gesetz in Thailand, welches festschreibt, dass ein Rechtsanwalt oder Notar für die Durchführung von Rechtsgeschäften an Grundstücken erforderlich wäre, beispielsweise für Grundstückskauf, Pacht, Niessbrauch, Hypothek. Wenn Käufer und Verkäufer sich über alle Details geeinigt haben, ein in Thai geschriebener Grundstückskaufvertrag abgeschlossen wurde, alle erforderlichen Dokumenten (wie thailändischer Personalausweis, Familienbuch) vorhanden sind, dann kann man geradewegs zum zuständigen Grundbuchamt gehen, in den meisten Fällen wahrscheinlich ohne vorherige Anmeldung, und die rechtliche Grundstücksübertragung durchführen lassen, die in einfach gelagerten Fällen in kaum mehr als zwei Stunden erledigt ist. Für einen Kaufvertrag in Thai kann man ein Standard-Formular verwenden, erhältlich im Schreibwarenhandel. Es zu sehen in meiner Online-Aktenmappe, "Baan Sammi Briefcase 1". Ein dreisprachiger Kaufvertrag (Thai, Englisch, Deutsch) kann ebenfalls in derselben Aktenmappe gefunden werden und steht zum Download zur freien privaten Verfügung bereit. Obwohl die Grundstücksübertragung nicht sehr kompliziert zu sein scheint und die Thais hierfür in der Regel keinen Rechtsanwalt hinzuziehen, rate ich davon ab, den Transfer ohne Rechtsanwalt durchzuführen. Es sei denn, Ihre thailändische Ehefrau erledigt dies in enger Absprache mit Ihnen, Sie beherrschen Thai in Schrift und Sprache und verstehen den Vorgang in allen Details, und Sie beide haben zuvor gründlich überprüft, dass das Grundstück nicht mit Rechten Dritter belastet und die Grenze von Nachbarn anerkannt ist. In allen anderen Fällen empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu konsultieren und zu beauftragen, insbesondere wenn die Rechtssituation des Grundstücks Fragen offen lässt, wenn ein Niessbrauch oder ein 30-jähriges Leasing eingetragen werden sollen. Wichtig ist es auch, dem Rechtsanwalt einen eindeutigen Auftrag zu erteilen und von ihm Bestätigungen und Nachweise zu verlangen. Beispielsweise wäre es möglicherweise nicht ausreichend, ihm nur den Auftrag für die Durchführung eines Kaufs und Leasings zu erteilen. Vor einem Kauf sollte der Rechtsanwalt, unter anderem, beim Grundbuchamt die aktuellen Eigentumsverhältnisse überprüfen lassen, was er vielleicht als separaten Auftrag ansieht. Man sollte mit Rechtsanwaltskosten zwischen 5.000 und 15.000 Baht rechnen, bei umfangreicheren Aufgaben auch mit höheren Kosten. Üblicherweise ist die erste Konsultation kostenlos. Um unabhängig zu bleiben, nehme ich Abstand von Empfehlungen zugunsten eines bestimmten Rechtsanwaltes. Für Kunden, die ich persönlich kennenlernen konnte oder mit denen ich ausreichend lange in Korrespondenz stehe, biete ich auf Wunsch eine selektive Liste von Rechtsanwälten in Chiang Mai an.

11. WELCHE GEBIETE IN CHIANG MAI SIND ÜBERSCHWEMMUNGSGEFÄHRDET?
Presseberichte wie "Chiang Mai unter Wasser" erwecken den Eindruck, als wäre die ganze Stadt, die Region oder gar die ganze Provinz überschwemmungsgefährdet. Tatsächlich aber beschränkt sich die Gefährdung auf bestimmte Gebiete. Beispielsweise sind die Innenstadtbezirke, insbesondere Chang Khlan und Pa Daet gefährdet. Generell kann man für die City und Region von Chiang Mai sagen, dass alle flachen Gebiete im benachbarten Bereich des Ping River gefährdet sind, sowie alle flachen Gebiete südlich von Chiang Mai im weiteren Bereich des Ping River oder im Bereich anderer Flüsse. Ausserhalb dieser gefährdeten Gebiete sollte man dennoch Ort und Umgebung genau in Augenschein nehmen und versuchen, das Gefährdungsrisiko einer Überschwemmung abzuschätzen. Hierzu hilft ein Blick auf die Höhenlinien in einer topographischen Karte für eine erste grobe Einschätzung. Vor Ort sollte man einige Einwohner befragen, beispielsweise "Stand die Dorfstrasse während der letzten Regenzeit für einige Tage unter Wasser?" Und wenn nicht, "Wieviel Jahre ist es her, dass die Dorfstrasse unter Wasser stand?". Die Dorfstrasse, oder einige Abschnitte der Landstrasse, in deren Nähe man ein Grundstück erwerben möchte, dienen am besten als Anhaltspunkt für den höchsten anzunehmenden Wasserstandspegel während der Regenzeit. Die Nähe von Bewässerungskanälen stellt in der Regel keine zusätzliche Gefährdung dar, sondern ist im Gegenteil eher ein Vorteil. Zum einen wird der Zufluss der Kanäle reguliert (in der Regenzeit gesperrt), so dass man, anders als bei Flüssen, mit der Regenmenge eines sehr kleinräumigen Niederschlags-Einzugsbereichs rechnen muss, die der Kanal aufzunehmen hat. Zum andern gewährleisten die Kanäle als Vorfluter einen schnellen Abfluss des auf benachbarte Grundstücke niedergegangenen Regens.

12. WIE KANN ICH AM BESTEN FÜR MEIN GRUNDSTÜCK UND HAUS ÜBERSCHWEMMUNGEN VERMEIDEN?
Zunächst sollte man den höchsten anzunehmenden Wasserstandspegel kennen, der während der Regenzeit auftreten kann: die benachbarte Strasse dient hierfür als Anhalt. Danach bemisst sich das Mass für die erforderliche Erdauffüllung des Baugrundstücks. Einige Hinweise zur Erdauffüllung finden Sie weiter oben. Das Niveau des Hauses, sowie des Standplatzes des Autos/Motorrads sollte mindestens 50 cm über diesem Pegel liegen, und mehr als 50 cm kann nicht schaden, denn man sollte auch an ein Jahrhundert-Hochwasser denken. Es ist sinnvoll, das Niveau des Hauses etwas höher zu legen als das unmittelbar angrenzende Niveau (der Zufahrt, des Gartens), damit der Regen schnell abfliessen kann, vom Haus weg in den Garten und von dort am besten in einen Vorfluter (Bewässerungskanal). Damit der Regen die Hauswände möglichst verschont, sollte man einen weit überstehenden Dachrand (Dachtraufe) einplanen; Standard ist 1 Meter.

13. MOSKITOS — KANN ICH DURCH DIE LAGE DES GRUNDSTÜCKS UND GESTALTUNG DES HAUSES UND GARTENS DAS AUFKOMMEN VON MOSKITOS MINIMIEREN?
Moskitos kommen in Chiang Mai und Umgebung wie nahezu überall in Thailand vor, jedoch treten sie hier in dieser Region, die etwa 300 Meter über dem Meeresspiegel liegt, nicht mit einer übermässigen Häufigkeit auf und nicht in einer besonderen Aggresivität. Jahreszeitliche Unterschiede im Vorkommen sind hier nicht stark ausgeprägt: etwas weniger häufig ist das Vorkommen der Moskitos während der regenarmen Jahreszeiten (der kalten und heissen Jahreszeit), etwa von November bis April, vermehrtes Vorkommen während der Regenzeit, Mai bis Oktober. Tageszeitliche Unterschiede sind bemerkbar: Während man tagsüber kaum je einem einzigen Moskito begegnen wird, hat man sich ihrer während der Morgenstunden etwas zu erwehren, besonders aber während des Abends für etwa 1 bis 2 Stunden. Urbane Unterschiede im Vorkommen von Moskitos waren bislang nicht nachzuweisen. Man mag vermuten, dass in ländlichen Gebieten wegen der vielen Reisfelder und Bewässerungskanäle das Moskito-Vorkommen häufiger ist als in dicht bebauten, urbanen Gebieten. Jedoch scheint es eher umgekehrt zu sein, nämlich ein häufigeres Auftreten von Moskitos in etlichen Gebieten der City. Vermutlich durch sich bildende Pfützen nach Regenfällen in tief gelegenen Gebieten und Gebieten mit Unrat, in denen Oberflächenwasser nicht mehr schnell genug abfliessen kann wegen versiegelter und verdichteter Böden und wo natürliche Fressfeine fehlen, finden Moskitos bessere Überlebensbedingungen. Aus dem Gesagten lässt sich ableiten, dass die Lage des Grundstücks kaum Einfluss haben wird auf die Moskito-Häufigkeit. Stehende Gewässer, wie Teiche aber auch Reisfelder, enthalten genügend natürliche Fressfeinde der Moskitos, so dass Gewässer kein erhöhtes Risiko bedeuten müssen. Bei Teichen sollte man auf eine eher steile Uferböschung Wert legen und Flachwasserbereiche nicht entstehen lassen. Der Wasserstand in Teichen unterliegt meist starken Schwankungen, durch kurzzeitig erhöhten Niederschlag während der Regenzeit, und durch Verdunstung und Grundwasserabsenkung während der langen Trockenperiode – keine idealen Brutbedingungen für Moskito-Larven. Beim Haus sollte man darauf achten, dass es möglichst erhöht über dem umgebenden Niveau liegt. Eine Veranda im Obergeschoss, oder ein Balkon, wird von Moskitos weitaus weniger besucht als Veranda und Terrasse auf Erdgeschoss-Niveau. Solche Plätze des Aufenthalts sollten baulich so gestaltet sein, dass sie einen Luftdurchzug fördern und nicht hemmen. Etwas Wind verunmöglicht den Moskitos die Landung, und mit einem Ventilator kann man dieses Effekt verstärken, denn der Luftdurchzug ist meist unregelmässig und nicht stark genug. Man sollte überlegen, ob man eine im Erdgeschoss gelegene überdachte Veranda oder Terrasse mit Gaze gegen Moskitos abschirmt, eventuell auch im Obergeschoss. Unabhängig davon ist selbstverständlich eine Gaze an allen Fenstern und Aussentüren des Hauses erforderlich. Wenn man einen pflanzenlosen und sonneverwöhnten Garten anlegt, erschwert man den Moskitos den Aufenthalt und das Überleben, sich selbst vielleicht dann den Gartengenuss. Als Regel für einen tendenziell moskito-feindlichen Garten sollte man jedoch bei der Gestaltung folgendes beachten: jedwede Pflanzen so weit wie möglich vom Haus entfernt halten (z.B. durch eine geflieste Terrasse oder Kiesfläche trennen); helle Farben und sonnige Plätze gegenüber dunklen Farben und schattigen Plätzen vorziehen; offene lichtkronige Bäume anstatt dichtlaubige und Bodendecker anpflanzen; trockenheitsliebende und trockenheitsresistente Pflanzen (die kaum gegossen werden müssen) gegenüber boden- und luftfeuchtigkeitsliebenden Pflanzen bevorzugen.